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社区化工业园区的物业管理模式

1、工业园区物业管理基本思路

(1)树立“以人为本、用户至上”的服务思想

不可否认,“物业管理”这个新生事物曾一度被单纯地看作是对不动产的管理、维护,这种机械地理解物业管理的认识至今还有影响。我们不否认对“物业”进行管理的重要性和必须性,但将物业工作面对的方方面面的服务对象看成一种管理主体以外的附属物则是一个严重的误区。

这个误区将导致认识上的模糊从而形成工作上的无序状态,接踵而来的便是物业人员强硬管理、业主被动接受;而业主不断提出要求时,物业人员却因此而应接不暇、手忙脚乱,工作量不断增大,业主满意率却不断降低的局面,究其原因是我们没有抓住根本。物业管理不仅是“物”的管理,更是人与人之间生动有机地交流联系。物业管理离开了“人”这个服务主体,就像鱼离开了水。高质量的物业管理工作永远是心灵之间的沟通和理解,而不是人与物之间机械、缺乏活动的联系。

因此,物业管理企业必须树立“以人为本、用户至上”的服务思想,尽心尽力为业主或物业使用人服务。

(2)确立工业园区物业管理的基本经营模式

工业园区的物业管理面对的是企业,如果服务质量不高,将影响政府的招商引资工作。因此,如何建立一种较为完善的管理模式,对工业园区的物业管理企业将是一项极为重要的课题。现有工业园区的物业管理模式主要有如下三种:

①通过委托方式进行物业管理

这种管理方式是物业管理企业通过全委托方式接管物业。主要表现为:一是通过全委托方式接管上级开发商开发的物业,这就是自建自管模式;另一种方式就是通过全委托方式接管别的开发商开发的物业。一般情况下,这种物业比较优秀,有一定的利润空间。

②通过顾问方式进行物业管理

这种管理方式就是一个物业管理企业不直接管理物业,而是为另外一个物业管理企业的物业管理活动提供顾问、咨询。这种管理主要表现在:一是物业优秀,发展商不愿意全委;二是物业不是很好,顾问公司不愿意全委。

③通过合作方式进行物业管理

这种管理方式就是两家物业公司通过股份制等方式进行合作管理。这种情况一般是:一是物业比较良好,有一定的赢利空间;二是两家物业公司想通过合作方式将双方的利益联系起来,加强合作,减少风险。

(3)建立社区化的工业园区

社区化工业园区是指确立“以人为本,服务至上”的服务思想,在工业园区科学地设置各项基本功能,如社区活动中心(老年活动中心和青少年活动中心)、超市、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等,为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。社区化工业园区的建立主要考虑以下因素:

①确定人口适宜容量

一个工业园区的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数,是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。

②充分考虑地域要素和社会心理要素

所谓地域要素,是指城市干道所分割或自然界限所包围,具有生存发展的硬件设施、相对独立和稳定的地域。工业园区一般是政府为发展地区经济,对外招商引资而修建的,因此,必须充分考虑工业园区的地理位置、交通条件等因素。

所谓社会心理要素,是指群体对个体的行为产生决定性的影响,形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。社区成员对本社区具有归属感,产生参与群体的集体意识和行为。工业园区虽然以生产为主,但我们仍然不能忽视企业的社会心理,不能脱离整个社会环境。

③ 研究工业园区内各入驻企业需求

不同的企业对工业园区的需求各不相同。在进行工业园区物业管理过程中不仅要考虑经济上的合理性,还要考虑工业园区内各企业的不同需求,尽可能地满足企业的合理要求,为政府的招商引资做出贡献。

④ 完善物业配套设施

由于当前工业园区的物业配套设施不全,给入驻企业员工的带来了诸多的不便。因此,必须加强工业园区的配套设施建设,建立职工宿舍、食堂、社区活动中心、超市、银行、邮政、电信、卫生所、新华书店、菜场等,为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。

⑤ 加强精神文明建设,建立工业园区的社区文化

工业园区无疑是物质文明建设的基地,但同样要重视精神文明建设。我们应该倡导“文明家园,和睦共创” 的社区精神,在园区内提倡“和睦相处相敬如宾”、“沟通交流相互支持”的好风尚,使企业与企业之间、个人与个人之间互通有无、和睦相处、互相帮助、共同发展,实现园区企业一家人的“大家庭”理念,创造一种特色的社区文化。

随着经济的发展和社会的进步,工业园区的建设不断增加,入驻企业对于生产、生活环境的需求也逐渐提高。企业已经不再仅仅满足解决生产问题,逐渐开始关注建筑群体的人性化需求(如环境需求、运动需求、安全需求、购物需求等),要求改善生活质量。

物业管理行业是公认的微利行业,而物业管理企业追求的是效益的最大化。特别是进入WTO后,在物业管理费不能随便地大幅提高的情况下,挖掘新的经济增长点是唯一出路。要想生存与发展,企业就必须千方百计降低企业营运成本,千方百计提高服务质量,千方百计挖掘新的经济增长点,在企业经营发展上以快取胜、以质取胜。工业园区社区化,不仅满足了入驻企业的需要,而且为工业园区的物业管理企业创造了更多的经济增长点。发展社区经济,既可带来经济效益,又可方便业主或物业使用人,提高工业园区物业服务质量的满意度。

工业园区社区化可以涉及的领域十分广泛,市场前景十分广阔。如社区教育业、社区文化娱乐业、社区商务服务、社区健康服务业、社区中介业、社区商业、社区餐饮业、社区汽车服务业以及其它连锁店等。

2、工业园区物业管理的特点及难点

(1)工业园区物业管理的特点

① 工业园区内标准厂房的产权形式多元化。

② 大多数工人的素质较低。

③ 厂房内的机械及藏量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准。

④ 机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰。

⑤ 升降机使用频繁,损耗较大。

⑥ 工业楼房老化磨损速度加快,保养维护费高。

⑦ 厂房内存储易燃物品及材料多,火警危险性高。

⑧ 公用地方及走火通道经常堆放杂物。

(2)工业园区物业管理的难点

① 由于工业园区内标准厂房的多元性,加大了物业管理的难度。

② 险情。因使用频繁或使用不当,造成房屋的损坏,以致带来结构的变化,险情出现难以预料。而且,厂房设备损耗严重,保养,维修费用高昂。

③ 消防点多面广。厂区内存储的易燃易爆物品和有害的危险品,容易出现火警或险情,因电器安装、机器的用电不当,也容易引起火灾;另外厂区内的交通工具和人员多而杂,这给保卫工作带来了难度。

④ 功能特殊。由于使用的特殊性难以保持整洁,污水不便处理。

3、建立工业园区物业管理组织机构

工业园区的物业管理企业要组建相应的组织机构,实施规范化管理。组织机构的职能有:

① 负责厂房区域内建筑物管理的日常事务;

② 统一对外联系,协调落实街道办事处交办的社会任务;

③ 协调各生产企业对共用部分的使用,维护绿化布局,督促卫生制度的落实;

④ 负责整体性设备及附属设施,共用部位的管理,养护、维修工作,针对工作需要聘用维修人员,公共场地清扫人员、安全保卫人员;

⑤ 负责建立房屋修缮基金并设立专项账目;

⑥ 制定有关具体管理规定,定期召开会议,检查管理办法的执行情况和工作进度。

4、工业园区物业管理的前期介入

(1)从法律角度看物业管理前期介入

前期物业管理是指新建物业在业主委员会成立之前,由开发建设单位自行或者委托物业管理企业对新建物业实施的前期物业管理活动。

由于前期物业管理过程中,物业管理企业大都是开发建设单位委托或选聘的,物业管理企业与业主之间没有签订物业管理合同。同时,前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用,物业管理的工作任务相对较多,业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。

物业管理纠纷产生后,业主最常采取的措施就是拒付物业管理费。物业管理企业因此受到损失也常见。物业管理关系是因物业管理合同而产生的法律关系,前期物业管理也不例外。实践中,物业管理企业都以书面形式明确物业管理项目、内容、物业管理费计算标准和期限,从而明确物业管理企业的权利和义务。目前,因物业管理企业与不同的主体签订前期物业管理合同,从而使合同的形式多种多样。无论何种形式的合同,物业管理企业的主要合同权利就是收取物业管理费。

(2)工业园区物业管理前期介入的重要性

尽管物业管理的诸多问题通常是在房屋使用过程中产生的,但究其根源却往往可以追溯到开发项目的建设过程中,物业管理与开发项目生产使用周期前期阶段的各种工作关系密切——开发项目的规划、设计、施工乃至销售等工作环节,在很在程度上决定着房屋投入使用后物业管理工作的难易及其工作量大小。

我前文所提到的工业园区物业管理中所遇到的种种难题,与物业管理企业前期介入没能深入有很大关系。如果物业管理企业在立项决策、规划设计、建筑施工、代理物业租售等各个阶段能够介入其中,不但能在接管物业后迅速投入到正常的运行状态中,而且还能与水、电、气、通讯、治安、环保等相关部门建立良好的工作关系,理顺服务渠道。

5、工业园区物业管理的接管与验收

由于政府招商引资工作的需要,许多企业在进驻工业园区时尚未进行综合的验收与接管,给物业管理企业造成许多管理隐患。因此,在物业开发建设竣工验收完毕,具备入住和接管条件时,物业管理企业应及时组建物业接管验收小组对接管物业进行详细的验收。对于接管验收出现问题的,物业管理企业应当积极协助接管验收小组同发展商或业主进行协商,迅速解决相关问题。

物业管理企业接管后,应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局进行联系协调,以确保工业园区的正常供电、供水、供暖、通邮;同管辖派出所、街道办联系,解决工业园区的治安等问题;同银行联系,解决工业园区各种费用的银行代收代缴问题。

6、工业园区的日常物业管理

(1)房屋管理

工业园区内的厂房管理,主要是确保房屋结构完好和安全使用。因生产需要,企业对厂房做分隔改造或内部安装机器设备时,不得超过楼面允许的荷载。施工前须与物业管理企业取得联系并提供施工图纸、经有关部门批准后才可以进行。因施工影响其他楼层时,需书面征询涉及部位用户的意见。

(2)设备管理

为了保证工业园区各企业生产的正常进行,必须对工业园区的一些主要的设备进行重点管理,如载货电梯的管理、工业供水供电管理、变电房的管理等。同时,公共管网对整个工厂的正常运作事关重大,其护维修养护十分重要,如电话线、污水管等的维修养护工作等。因此,必须加强对重点设备和公共设施及公共管网的管理:

①载货电梯的管理。电梯是现代工业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备,保证电梯的正常运行,对保障所有企业的生产生活有重要作用。为了管好用好这些电梯,必须对电梯司机进行专门的培训,并配备专业的维修技术人员,完全按照专业化的要求进行管理。为了更加有效的管理好电梯,物业管理人员应该参与电梯的选货、订货、安装、验收及年检等工作。

②工业供水供电管理。工业用水用电不同于生活用水用电,其耗水量大耗电量大,电容量也较之生活用电容量大一些,而且水电的终止对厂家造成

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