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论物业管理的产业性

长期以来,很多人对物业管理行业的性质认识模糊,有的人错误地把物业管理当成房地产开发经营活动的附属环节(也就是传统产业的一部分)。这种观念所形成的强大的舆论和经济机制,使物业管理无法按照自身的经济规律运作。物业管理行业发展困难,发展缓慢。

今天,同样有许多人把物业管理称为一种新兴的产业,但却不能清楚地认识它为什么是新兴的产业(而不仅仅是一种新的经济现象),或者仍然用传统产业的一般经济规律来衡量和认识这个新的产业。

因此,我们有必要重新认识物业管理的产业性质,并从中发现它的经济规律。

一、物业管理是新型的劳动产业

在人类社会生产发展史上,曾经有两种产业类型,一种是以种植业为代表的农业产业;一个则是工业产业。

在以种植业(还包括畜牧业)代表的农业产业的生产活动中,土地是最基本的生产资料,一切活动都围绕着土地进行。这种产业活动的一般经济规律就是由土地所有权派生地租,地租是土地所有权的孳息。

在工业时代中,尽管生产资料的形式呈现出多样化的现象,但各种生产资料都由资本这个媒介来体现。这种产业活动的一般规律就是由资本派生利润,利润是资本所有权的孳息。

在上述两个产业类型中,劳动力,准确地说是个别劳动力,作为生产力的其中一个要素,在生产过程中居于从属的地位,仅仅是从体。这个时候,劳动不具有独立的产业化特征。

在二十世纪,随着生产力的发展,劳动产业作为一种新型的独立产业应运而生,并引导人类进入后工业时代,所谓劳动产业,是指不以资本或土地的投入为先决条件,而以劳动力投入以谋取劳务收入为经济目的的独立产业。这些劳动产业包括:律师行、评估行、代理行、经纪行,也包括各种类型的经理行(即管理公司)。这种产业活动的一般规律就是由劳动力所有权派生佣金(工资),佣金(工资)是劳动力所有权的孳息。

物业管理不以土地或资本的投入作为进行生产活动的先决条件。物业管理的基本生产资料即劳动资料和劳动对象,是由业主和房屋使用人提供的,而不是物业管理企业投资形成的。

二、物业管理产业活动的一般经济规律

在讨论物业管理产业活动一般经济规律的时候,我们首先要分析一下物业管理活动。

首先,物业管理活动的动能是什么?

物业管理必须具有以下三种功能:

(一)必须确保建筑及公用设施良好的技术状态和安全性能,延长建筑及公用设施的使用寿命,延缓建筑及设施的重置周期。这是物业管理基本的和首要的功能。因为,物业管理的对象不是人,而是物,不是业主、住户而是建筑及其功能。这是区分物业管理和其它管理服务(如酒店管理)的根本标志。别的管理服务尽管与物业管理可能有类似的业务活动内容,但不以这一功能为首要功能。例如,酒店管理也有与物业管理类似的业务活动相似,它的活动对象是住店客人,它的首要功能是服务。

(二)在实现上述基本功能的基础上,为住户提供安全、舒适、方便的服务。这是在基本功能之上的重要的服务功能,但不是物业管理的基本功能。

(三)在实现上述两大功能的同时,应充分运用和配置物业的各种资源,使物业的功能得到最大程度的发挥,从而使物业的经济价值最大化,使建筑保值增值。这是物业管理的最终目标。

其次,我们要分析一下物业管理生产过程中运用的生产资料要素。

物业管理生产过程运用的基本生产资料包括建筑及公用设施、各种材料和能源、工具等。

建筑及公用设施是业主所有的。这一点是不容置疑的。

那是谁在使用它呢?是物业管理公司吗?

回答是否定的!建筑及公用设施的使用权人应当是房屋的直接使用者。只有房屋的直接使用者使用了建筑及公用设施,房屋的使用权才具有使用价值。从使用权的权利和义务关系来看,建筑和公用设施只要不被房屋直接使用者所使用,对于物业管理公司来说就丝毫没有任何意义了。

搞清楚这一点非常重要,因为,只有理解了这一点,我们才知道,为什么是由房屋的直接使用者而不是由物业管理公司向建筑和公用配套设施所有权人交纳建筑和公用设施的租金。

换句话说,是房屋的直接使用者而不是物业管理公司购买了建筑和公用设施的使用权。

此外,各种材料及水电气等劳动对象,是由房屋直接使用者交纳的管理费购买形成的。它的所有权人就是房屋直接使用者,而管理公司必须定期向管理费的所有权人报告管理费的收支情况。

既然物业管理公司在物业管理活动中没有资本投入行为,它的全部活动只是劳动。就大家所知道的,劳动力所有权的孳息是工资,因此,物业管理决不产生利润性质的收益。

因此,我们说物业管理活动是非赢利性质的,因为它没有获得赢利的基础。

但是,物业管理公司有权获得工资,而对于物业管理公司而言,其根本意义并不是内部个别劳动力的工资的总和,而是在于集团劳动力的工资,即公司酬金。集团劳动力的工资(公司酬金)不能分割或归属于个别劳动力。

作为一个物业管理公司,它不是一般意义上的个别劳动力的简单配合,它是完整的,独立的集团劳动力,是一个经济组织。

在传统产业中,劳动力作为个别劳动力,由劳动者出售给资本所有者,并在资本所有者那里完成了与生产资料的结合的,资本所有者通过其可变资本的运用支付劳动工资。

在物业管理中,劳动力是作为一个独立的经济组织——集团劳动力,在物业管理活动中,而不是在业主那里完成与生产资料的结合的。

因此,在物业管理产业活动中,物业管理公司因付出劳动应获得自己的报酬,那就是公司的管理酬金。

这就是物业管理产业活动的一般经济规律。

三、物业管理公司——物业管理人

在国外,物业管理公司等管理公司的英文名称并不是“management company”,而是“manager”。因为,它不是享有资本所有权的经济组织,而是一个法人化的经理人。因此,在沿海地区,管理公司译为中文译名,就变成了“大楼管理人”或者是“大楼经理人”。其实,这种称谓最为符合物业管理公司作为集团劳动力的实质,也体现了物业管理业作为新兴产业的产业特征。

这种“小区经理”或是“大楼经理”并不是以自然人身份,而是以法人身份出现的。以自然人身份出现的企业经理,可以受公司资本所有者的委托管理公司资产,实现公司效益;而以法人身份出现的物业管理公司,可以受业主委托管理业主资产,实现业主资产的经济价值最大化。

物业管理公司是集团劳动力,它首先作为一个法律主体和抽象的劳动力,在对物业管理活动的全面科学的组织、管理过程中释放了智慧。

同时,它体现了对个别劳动力(即公司的所有员工)的协作劳动的组织、管理过程中释放了智慧。

它运用智慧,集合了具有各种劳动技能的个别劳动力。

它运用智慧,组织了具有各种劳动技能的个别劳动力进行协作劳动。

它运用智慧,运用这种协作劳动的手段,在物业管理活动中实现了物业最大的经济价值。

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