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商业地产攻略之物业管理判断

随着房地产市场日趋理性和成熟,在新一轮经济周期中,房地产企业之间的价格竞争可能会转向多元化竞争,功能、品质、区位、物业管理等优良的房地产所占的份额将会增加。据专家评估,目前物业管理因素占建筑价值的20%——30%。越来越多的房地产投资者和消费者把物业管理效果的好坏作为投资和消费的重要选择因素。

过去,“重卖轻住”是房地产开发中存在的老毛病。但是用户的居住满意度在很大程度上恰恰是通过对于使用过程中的感受而得以体现。区位曾被认为是房地产价值的核心要素,而“万科城市花园”以明显的区位劣势而拥有极高的用户满意度,正是其抓住了物业管理这个具有长线效应的好卖点。

商业地产攻略之物业管理判断

随着入市房地产的增多,物业环境越来越成为用户选择考虑的重要附加值及物业服务的重要构成部分。有一些房地产开发机构在过去开发的一些物业上用户抱怨极多,正是物业管理的软硬件质量不行,而在吸取教训的基础上重视了这一点,从而在新开发的物业中收到良好成效。所谓“败亦物业管理,成亦物业管理”。

南京市某商业物业建成验收时,有的建筑曾获得鲁班奖,然而没几年,就出现了“一年新、二年旧、三年破”的状况,业主意见很大,纷纷批评开发商,要求开展物业管理。从营销学的角度来看,作为销售后服务的物业管理决不亚于房地产开发中的其他过程,甚至有时比前面开发过程显得更重要。因为前期开发不足出现的一些小问题,可以通过良好的物业管理工作,求得业主(使用人)的理解和原谅,挽回不好的影响。所以物业管理对房地产开发商具有不可估量的重要性。

现实中,许多房地产开发公司的领导们非常明白这一道理,对物业管理给予足够的重视,常抓不懈,以其优良的售后服务赢得了客户,大大促进了房产销售。例如海南珠江实业股份有限公司,1989年第一期房产开发时,由于对海南施工队伍的情况不十分熟悉,导致一期工程质量不尽如人意,但是公司把工作做在了物业管理上,从而赢得了社会的理解和认可。他们在物业环境营造上,整个120亩土地分期开发,第一期只开发二三十亩,奉行“开发一块、美化一块、服务一块”的观念,将首期开发的内部环境修理好,铺种草地,栽植花木,雕砌小景观,修好马路,使居民进入小区以后,没有那种房子虽盖好到处是建筑垃圾的感觉。

相反,精心培植和养护的草地、花木,清洁的马路,放置整齐的公共设施,给人以一种宁静、舒适的感觉。他们还专门成立了小区物业管理,积极开展便民服务,解决业主的生活困难。正是由于注重了这些平凡的事情,热心为居民服务,使企业的信誉在公众心目中扎下了根。

日复一日出色的物业管理工作,又使这种声誉得以保持和扩大,所以海南珠江实业股份有限公司赢得了一期又一期的购房老客户。相反,有不少开发企业,只顾建楼、卖楼,不重视环境营造和物业管理,待投资 者入住之后,问题百出:水、电供应无保障,环境脏乱,人员混杂,没有安全感。如此物业管理,居住业主身受其害,其负面影响也会不胫而走,即使房价低于别的开发商,其房产也 难以销售。一项房地产开发最长3-5年,而物业管理工作则长达50-70年,甚至上百年。就其有利于延长物业寿命、完善使用功能角度看,有人把物业管理称之为房地产的第二次开发,也有人说,物业管理是房地产开发的互补品,只有与这种互补品结合,房地产才能够被正常地使用和消费。

住房作为耐用不动产,其使用周期是所有消费商品中寿命最长的一种。由于它在长期的使用过程中具有自身需要维护、保养的特点,又有其居住主人(物业所有权人和物业使用权人)不断接受服务(特殊商品)的需求,同时,它还具有美化环境和装点城市的功能。这些远不是作为物质形态的房产可以独立完成的,而必须辅之以管理、服务。这种服务并不是简单的维修和保养,而是一种综合的、高层次上的管理和服务。

尤其重要的是,管理服务必须是经常性的。作为一种存量的房地产如何同这种流量相结合?其实,房地产作为一种耐用品,表面上是一个存量,实际上则是一个连续的服务流量,这个流量贯穿了其全部寿命期。因此,正是房地产自身的服务流量加上外部的管理、服务流量才共同构成完整的享用对象。这说明物业管理不仅是房地产的消费、使用不可或缺的,而且是经常性的、贯穿于整个寿命的行为。商业物业更重要的便是物业管理如何通过各种技术的管理,以致物业的寿命延长,这一点应该说是最为根本的服务。

因此决策投资商业物业时,投资者如何从物业管理的角度判断商业地产优劣?

1、商业物业的概念判断

商业物业(楼宇)具有大空间、多设备、商号多、客流量大等特点,物业管理与服务的难度大、责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所,服务对象是住户,而商业物业作为一种商业经营场所,其物业管理机构面对的服务对象是业主、租户和顾客三个方面,其中,租户和顾客群不是长期稳定的,而是流动的,不断变化的,且来源不同,构成复杂,因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。

一旦物管机构在管理服务方面出现差错,导致租户或顾客不满,对物业商誉有极大的影响,而若因此失去租户或顾客,就意味着会失去物业业主的信任,从而失去物业受托管理权,影响本企业的经济效益。

2、商业物业的形象判断

住宅类物业设计形象的主要目的在于美化居住环境,除在一定程度上促进物业销售外,在日常物业管理上并无其他商业考虑,而商业物业的形象设计则肩负着极强的商业使命,恰如其分的商业形象设计能够诱发顾客的潜在购买欲望,使之形成现实的消费;良好的外观设计、优美的内景布置能够使顾客为这种具有艺术美的商业氛围而实施自己的购买行为。现代的商业大厦(商场、商城)正是利用卓越的商业形象设计使顾客产生美感愉悦的同时,引导顾客消费,从而促进商业营销。举凡成功的商业物业无不具备独树一帜的成功商业形象,如深圳铜锣湾商业广场独特的中庭设计、深圳山姆会员店科学合理的功能分区等等。

同时,舒适、幽雅的购物环境与和谐有序的消费氛围,不仅可以树立商业物业良好的自身形象,促进自身商业发展,还可起到形象示范作用,影响、带动周边商业物业形成区域发展,达到整体提升周边商业环境的效果。总之,保持物业良好形象是商业物业物业管理的主要任务。

由于商业物业内不同区域的功能分区不同,为正确地导引人群、疏导车辆、维持物业内部的有序经营,在适当的位置(如出入口处、楼层梯间、坡道处等)设置明显的指示牌显得格外重要。

在顾客分流方面,应采取积极合理的措施(如专人导引、专题广告导引、语音导引等),既能使顾客轻松流畅地进出,又能使顾客感觉到热烈的商业气氛。如果停车场、人行入口处过于拥挤,将会严重影响购物环境,并且影响顾客情绪。另外对于物业内各经营单位(商户)的招牌(广告牌)应妥善管理,保持物业外观整洁。

影响商业物业商业形象的因素很多,完善的物业管理是非常重要的一个方面,通过良好的物业管理可以创造良好的公众形象,增强公众信心,从而吸引消费,有效促旺物业内的各项经营活动。

3、商业物业的文化判断

商业社区文化活动对于商业物业内的所有单位及个人均有重大意义。

首先,文化活动的开展有利于在物业社区内形成一种和睦、融洽、安宁的气氛,密切内部各商业单位间的往来,为互相之间的沟通提供了渠道,俗话说,和气才能生财。

其次,通过开展多种形式的商业社区文化活动,有利于加强业主、租户与物业管理单位的沟通,增进相互间的了解,及时化解矛盾,使物管工作得以顺利开展。

第三,商业社区文化活动的开展有利于唤起全体业主、商户的荣誉感,制造名牌效应。如通过组织业主旅行团、音乐会、康乐比赛等文化活动,一方面可唤起全体业主、租户的参与意识,另一方面也提高了物业知名度,并将为物业带来可观的商业效应。第四,通过开展文化工作,保证了物业社区的“安全文明”,为社区的稳定和长期发展奠定了基础。

4、商业物业的推广判断

加强同商业物业内各经营单位(商户)的联络,有组织、全方位的促销活动不可或缺。物管机构一般都会精心策划、积极配合商业物业的经营管理方组织、宣传和开展各类促营销活动,如示范表演、展示会、联合促销、季节性社会活动等,努力为吸引顾客提供各种周到细致的服务。

总之,商业物业管理机构处理公共关系的核心内容就是通过各种有效沟通渠道,采取多种形式加强、密切同物业经营方、业主、租户的联系,并在经营合作上明确与物业经营方的专业分工,物业经营方负责物业的商业经营,物管机构则专责物业管理,双方合理分工、协力合作,致力达到共同经营、整体发展的目标。“合和社区计划”借助汇法信用生态圈为物业公司赋能,致力于打造和谐社区物业管理信息网 ,破除物业行业发展过程中遇到的瓶颈,有效提升业主满意度,促进物业行业健康快速发展。

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