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如何区分配套服务和物业管理专项服务

所谓物业管理特约服务是指具有物业管理服务性质并采用物业管理核算方式但超出常规性物业管理服务项目之外的服务项目。而小区(大厦)配套服务则是非物业管理性质的服务项目。区分两者的标准就在于是否具有物业管理服务性质并采用物业管理核算方式。

物业管理特约服务是物业管理公司接受个别住户的委托提供常规性物业外的物业管理服务项目。它有以下几个特征:

如何区分配套服务和物业管理专项服务

1、必须具有物业管理性质

例如,电梯、空调的加时服务,利用共用设施提供可抄表计量的中央蒸汽、热水服务,对住户自用设施的特约维修、特约保洁等服务毫无疑问的是具有物业管理服务性质的,它们应该是物业管理特约服务。

2、它必须采用物业管理核算方式

因为其生产过程就是物业管理的生产过程,因此其核算方式与常规性物业管理的核算是相同的。

3、它的服务对象,不超过物业管理区域的住户。

4、它必须是超出常规性物业管理服务项目之外的。

它是应住户特约而进行的服务。因此必须在物业管理费之外另行收费,成本不得摊入物业管理费成本。

5、物业管理特约服务的收入和开支应当计入物业管理公司承管项目的主营业务收入和开支项目。

而小区(大厦)配套服务是为了充分发挥物业的使用和服务功能而开设的配套经营服务项目。它的特征包括:

1、它不是物业管理性质的

是属于物业管理业之外的商业、餐饮娱乐服务业、代理业等其它行业,如文件打印、复印、停车场管理服务、受业主委托代理租赁房屋或场地、商品的批零销售业务、餐饮娱乐服务业务、广告代理发布业务、电话代办服务业务、水电气代收代缴业务,等等。

2、它不采用物业管理核算方式

而采用所属行业的核算。例如,从事商品批发零售业务的采用商业核算方式,等等。

3、它的服务对象并不仅仅限于住户,而可能扩展到游客、访客、顾客等。

4、它必须不是单独计价收费的

它的经营成本当然在物业管理成本之外。当然,对那些与物业配套功能紧密相关、不可缺少并利用业主共有设施提供的配套服务项目,业主会可以决议采用非全成本核算,例如不将场地使用费纳入物业管理公司的经营成本。

5、配套服务收入和开支应分帐核算,计入物业管理公司非主营业务收入和开支项目。

此外,有些服务项目,是具有物业管理服务性质但却不是采取物业管理的核算方式,则也不是物业管理特约服务。例如,通过进销差价获益的纯净水零售和住户绿摆等。

因为这是商品批零销售业务。相反的,对同样的这些业务,物业管理公司获益的方式如果不是通过进销差价,而是获取管理佣金的,则就是物业管理特约服务了。

可见,配套服务和物业管理特约服务的唯一相同之处是在物业管理费之外单独计价收费。而把仅仅具有唯一相同特征的,但是性质不同、核算方式不同、管理方式不同的两种经营服务业务相混淆显然是不正确的。

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