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浅谈房地产物业行业十四五期间的发展趋势

2020年作为我国国民经济“两个一百年”奋斗目标的历史交汇期,这个象征着全面开启我国社会主义现代化建设新征程编制的第一个五年规划,承上启下的意义至关重要,各行各业都在准备或已进行五年规划。

一、房地产业的现状

1、地产行业面临的宏观环境

我国人口发展已经进入了关键转折期,伴随着人口自然增长率长期低、老龄化程度加深、劳动力老化程度加重等问题不断突出,如何实现“人口自身均衡发展”这一历史任务不仅是“十四五”期间需要重点关注,更是未来10年、20年内考虑的重点内容。因此,通过鼓励人口增长、提高人口素质、推进家庭能力建设、强化养老保障等内容,提升各地区的“人口吸引力”。这将是各地区“十四五”规划期间的一个重要课题。通过各地区的差异定位与精准定位相结合的方式来将传统的房地产产业链进一步延伸,使其成为各区域与新兴产业、技术之间的纽带,持续推进“协同发展”新格局。

2、地产行业目前所处阶段

2020年已过大半,新冠肺炎疫情爆发后的上半年对地产销售的影响不言而喻。中商咨询专家认为,后疫情时代,地产产业需要重新思考和探索:地产产业如何与数字化、智能化相结合而碰撞出技术模式创新。在现阶段,从人口、收入增长、债务水平三个维度来看,房价大概率是平稳趋降的趋势;房地产行业在政策端、供给端和需求端,都将呈现稳中有进、稳中有变的趋势。稳中有进,即是行业的健康度和理性程度将持续提升,行业格局走势与企业关键致胜因素将逐步清晰。稳中有变,即一些不确定性和关键变化大方向可以预测,但这些机遇挑战的变化程度、发生时间则难以准备研判,考验企业的能力与智慧。

根据国务院发布《国家人口发展规划2016-2030》中的相关要求,2030年我国城镇化率将达到70%。因此,“十四五”规划期间,我国城市化需求将继续增加。按此比例估算,未来10年仍将有至少1.4亿人口进城,地产产业的需求供应能力与区域吸引能力仍需重点关注,同时要考虑将医疗、养老、物流等行业要素与地产行业相结合,为未来房地产产业的产业延伸、升级奠定基础。

二、物业管理服务行业的现状

在我国,物业管理服务行业主要以房地产开发为依托的,经过这么多年的发展,地产与物业既相互独立又相互融合,相辅相成的发展。物业管理行业在国内属于新型快速发展行业,早期的物业管理服务以房地产开发为依托,只是单纯提供房地产的后续服务。如今物业管理行业已经形成公司化动作,品牌化管理,介入地产开发行业销售、售后服务等多个主要环节,成为房产消费的重要组成部分。

虽然近年来物业管理行业取得了很大的进步,但是在市场化运作方面还存在水平不高的情形。中商咨询专家经过研究发现导致物业服务差异化难度较大的一个很大的原因就是:大多数物业企业基于降低成本的考虑而缺乏必要的品牌服务意识。比如:缺乏必要的高素质人才导致人员素质良莠不齐;缺乏必要的员工培训,导致人员流动性强;缺乏必要的职业道德素质强化培训,导致整体管理水平较差等等。

1、物管行业的痛点

不管是创业还是商业运营,现在的物管行业都有两大痛点,即:

第一,它能产生什么价值?虽然现在看来未来产生的价值很高,但现在还没有显现出来,行业利润率整体还是偏低的。

第二,可持续性怎么样?突破可持续性的难点在哪里?首先,物业企业获得楼盘的机会越来越难,原因是大型开发商已关注到物业,他们已不再愿意把物业给第三方了。其次,物业企业如何保持持续获得楼盘的能力?若要保持这种能力必须靠品质管控。而物业的品质管控是个难点:项目不同、品类不同、要求不同、客户群不同、市场不同、地域文化不同等,所要提供的服务也就不一样,物业企业需要考虑如何保持品质的管控。

2、物管行业的发展探索

目前物管行业对比之前发生了重大的转变,出现了两极分化严重,明显地表现在两个方面: 一是理念;二是人员构成。

而理念又主要分为两类: 第一类认为服务才是最重要的,其它都是辅助。城市化进程发展,消费升级,所以对服务的要求越来越高。这类物管公司认为,服务是有价值的,只要服务到位,物业费是可以涨的。所以说做好服务再在别的地方去做一些相关的配套叠加就足够了,但叠加不是主要的。大多传统物业企业都是这类理念的支持者。

第二类认为入口重要,物业费可以不涨,因为物业费是有天花板的,涨一毛钱业主可能都会闹翻天,而通过入口叠加多项其他业务是能产生很多价值的。

现在在物管领域,不管是哪个方面,虽有些概念,但并没找到好的模式,大家都在探讨摸索,没有一个企业走出一个非常成功的模式。现在很多大型物管公司都是在一边探索模式一边圈地。

三、房地产物业行业发展领域细分解读

(一)地产行业未来的发展趋势

结合以上分析,地产行业未来发展较有前景的细分领域主要集中在以下几个领域:

1、绿色地产行业

能源短缺、环境恶化的外在环境压力致使社会对节能与健康的要求在逐渐提高,随着国家倡导的生态文明建设的战略重要性不断提升,绿色开发的理念已逐渐成为房地产产业开发的新要求。

据中国住房和城乡建设部的统计数据显示,全球范围内,有超过40%的能源消耗和21%的温室气体排放来源于建筑业,2017年,中国建筑能源(标准煤)消费总量高达9.6亿吨,占全国能源消费总量的比重超过20%,此外,我国每年产生的建筑垃圾约24亿吨,占城市垃圾总量的40%。根据《2019中国绿色房企TOP20》榜单排名信息,中国绿色建筑总面积排名前三的房企分别是万科(3502万平方米)、碧桂园(3420万平方米)、中国恒大(3131万平方米),三家房企绿色建筑总面积为10053万平方米,占比榜单二十强绿色建筑总面积(19100万平方米)的52.63%。 这说明随着房地产产业持续发展,建筑垃圾大幅度增加使得传统的开发模式越来越难以为继,发展绿色地产是未来的必然趋势。

2、医疗地产行业

近些年,我国房地产行业的毛利率在降低,行业集中度在提高。这说明地产龙头的竞争优势愈发明显,中小地产商的市场份额受到挤压,盈利空间有限。因此,地产转型势在必行,但是怎么转,往哪里转等问题一直困扰着地产产业的发展。而2013年国务院发布的《关于促进健康服务业发展的若干意见》中明确提出,到2020年我国健康服务业(主要为医疗产业)总规模要达到8万亿元以上等一系列政策表明: 医疗产业有巨大的发展空间。同时也给地产产业的转型带来了关键动力,大量房地产商纷纷开始业务转型,投入重金布局医疗领域,寻求新的利润增长点。近五年,投入较大的地产公司主要有:万达集团、绿景控股、深天地、华业资本、宜华健康、恒大地产、运盛地产和万科集团,累计投资均超过了5亿元。

“十四五”期间,互联网医疗、医疗信息化、医疗大数据等领域将成为重点发展领域。未来,医疗地产的转型升级仍会进一步加快。

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