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《民法典》时代,物业还能分享公区收益吗?

物业服务企业在民法典时代如何依法获得公区收益,就成为一个亟需明确的法律问题。根据多宗物业服务企业并购项目中所发现的公区收益问题及处理方式,结合公区收益争议的典型案件,提出物业服务企业分享公区收益应注意的四大问题。

物业服务企业是否可对开发商保留经营收益权的共有部位进行经营并获取收益

实践中,房地产开发商在商品房预售/买卖合同以格式条款中对共有部位的权益进行约定,对共有部位的经营收益权予以保留,如“本项目物业建筑体之外墙面、屋面、建筑体内部的共有部分所设广告位的经营权和收益权归出卖人享有”。

通常,由于空置房等原因,前期物业收费往往不足,开发商又将上述共有部位的经营委托给物业服务企业,由物业公司获取收益,以补充物业服务费。

因此,开发商与购房者之间商品房买卖合同中上述约定的效力决定了物业服务企业是否可受开发商委托,经营并获取收益。

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物业服务企业是否可以通过前期物业服务合同确定共有部分收益的分配权

《物业管理条例》第21条规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

《物业管理条例》第25条规定,建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。实践中,商品房预售/买卖合同通常约定“买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约,同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理,遵守临时管理规约。该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件/” 等等。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条也规定了前期物业服务合同对业主具有约束力,业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

物业服务企业获得的公区收益是否可以认定为“制作蛋糕”的“合理成本”

在《民法典》时代,物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,(全体)属于业主共有。

通常情况下,《民法典》规定的合理成本应当包括物业服务企业对共有部位的管理成本,但《民法典》既未规定物业服务企业的合理回报是否等于“合理成本”或者是否包含在“合理成本”中,也未规定物业服务企业是否有权要求分配扣除合理成本后属于全体业主共有的公区收益。

业主大会或者其授权的业主委员会是否可以请物业服务企业“吃蛋糕”

《民法典》第5条约定,“民事主体从事民事活动,应当遵循自愿原则,按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”。

因此,《民法典》第282条关于“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有”的规定,并不妨碍业主大会或者其授权的业主委员会按照自己的意思,聘请物业服务企业经营管理共有部位,将属于全体业主的共有部位的经营收入通过物业服务合同约定的方式,确定物业服务企业的分配标准。业主大会或者其授权的业主委员会请物业服务企业“吃蛋糕”具有法律合规性。

通常情况下,业主与物业服务企业并非对立关系,而是普通的物业服务关系。对共用部位进行利用和经营,不仅可以补充专项维修资金、业主委员会工作经费等,还可以通过提供多元化服务,提升业主满意度及忠诚度,反过来又增强了物业服务品牌及服务的市场认可度。好的物业服务可以提升物业品质,从而使物业保值升值,获益的业主也愿意为优质服务买单付费。因此,业主大会或者其授权的业主委员会请物业服务企业“吃蛋糕”具有商业上的合理性。

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