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  • 关于物业管理电梯的15个问答

    过期,电梯有异常噪音或声响,异常振动或抖动,轿厢内有异常焦糊味,电梯速度过快或过慢,维修保养不及时,电梯轿厢内无通讯或报警装置等,均可进行投诉。 十五:电梯里手机没信号,怎么求救? 不要强行开门,立即用电梯内警铃、对讲机或电话与有关人员联系,等待外部救援。如果报警无效,可以大声呼叫或间歇性地拍打电梯门。 “合和社区计划”借助汇法信用生态圈为物业公司赋能,致力于打造和谐社区物业管理论坛 ,破除物业行业发展过程中遇到的瓶颈,有效提升业主满意度,促进物业行业健康快速发展。

  • 业主私自“住改商”的,物业公司能否予以制止?

    案情介绍 张先生于2015年9月2日取得南港小区1301号房的房地产权证,该房屋规划用途为住宅。 吴先生于2015年12月18日取得南港小区1401号房的产权证,该房屋规划用途为住宅。 张先生与吴先生系同一单元上下楼层邻居关系。 吴先生在取得1401号房所有权后,未经有关部门审批及相邻业主同意,将该房屋改造为五间独立套房,并以旅馆公寓形式进行对外经营。物业公司及张先生自得悉吴先生的改造经营行为后,多次要求吴先生停止房屋改造经营行为、恢复原房屋住宅用途,未果。 张先生遂将吴先生和物业公司一起诉至法院,请求法院判决: 1、吴先生立即拆除其1401号房违建的卫生间及套间墙体,恢复房屋原平面设计图的结构构造,立即停止将该房屋做经营性使用,停止发布广告,恢复房屋住宅用途; 2、判决吴先生及物业公司各赔偿上诉人的损失10000元。 法院判决 法院审理认为,本案系业主因其对建筑物所享有的专有权、共有权以及共同管理的权利受到侵害而发生的纠纷,故应确定为建筑物区分所有权纠纷。 本案争执的焦点: 一、吴先生是否有将1401号房作经营性用房(旅馆公寓)使用。 二、吴先生是否应停止旅社经营,恢复住宅用途。 三、吴先生是否应拆除增设的卫生间和排水管道等设施。 四、吴先生、物业公司是否有过错,是否应赔偿张先生经济损失。 一、吴先生是否有将1401号房作经营性用房(旅馆公寓)使用。根据张先生提供的证据显示,吴先生确将其所有的1401号房改造成五间独立套房,并以旅馆公寓形式在有关订房网站上发布订房信息(包括房间套型、价格)。故可认定吴先生的上述行为属于将住宅改变为经营性用房。 二、吴先生是否应停止经营性行为,恢复住宅用途。业主将住宅改变为经营性用房,其行为的合法性需要同时满足两个条件: 1.遵守法律、法规以及管理规约; 2.应当经有利害关系的业主同意。 本案中,吴先生将住宅作经营性用房,未经有关部门审批,也无经有利害关系的业主同意,故其行为不具备合法性。 依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持”的规定,故对张先生要求吴先生立即停止1401号房作经营性用房使用,恢复房屋住宅用途的请求,本院予以支持。 三、吴先生是否应拆除增设的卫生间和排水管道等设施。吴先生将房屋改造成五间独立套房,并设立五间卫生间,这些装修改造,是具备基本居住功能的,在不对外营业情况下可用于居民日常居住。 根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十八条第一款“住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款: (一)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的,或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的,对装修人处五百元以上一千元以下的罚款,对装饰装修企业处一千元以上一万元以下的罚款”的规定,本案张先生对吴先生增设卫生间和排水管道行为有异议,可向当地房地产行政主管部门反映处理。 四、吴先生和物业公司是否有过错,是否应赔偿张先生经济损失。吴是将住宅改变为经营性用房,侵犯了张先生的合法权益,确存在过错,依法应当赔偿损失,张先生要求吴先生赔偿其精神损失10000元,但未能提供证据对损害结果或损害数额予以佐证,故本院不予采纳。 至于物业公司的过错问题,张先生及吴先生均确认物业公司在签订交房管理公约时有告知吴先生装修须遵守有关管理规定,服从物业公司管理,不得私自改建、违建,且物业公司对吴先生的改造、经营行为确有发放整改通知进行制止。 物业公司已履行其法定告知、制止义务,至于对违规行为的处置,应由当地房地产行政主管部门进行处理。故张先生有关物业公司应赔偿其经济损失10000元的请求,缺乏事实依据和法律依据,本院不予支持。 案例分析 依照《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意”。 本案中,吴先生在没有经张先生及其他利害关系业主的同意下,擅自将住宅改为经营性用房,违反了法律规定,侵犯了张先生的权益,张先生可要求吴先生停止侵权。 小贴士 对于“住改商”的行为必须符合什么条件才为合法的行为呢?一是遵守法律、法规以及管理规约;二是应当经有利害关系的业主同意。对于有利害关系的业主是指与涉及“住改商”行为的物业属同一栋建筑物内的其他业主。具有利害关系的业主具有一票否定权。如未经利害关系业主同意,有利害关系业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。 物业在发现业主私自改变房屋用途时,一定要做好劝阻,最好保留证据向房屋主管部门上报! 法条链接 1、《中华人民共和国物权法》第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。 2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条 业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。 第十一条 业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

  • 物业禁装防盗网,业主家里被盗谁担责?

    物业禁装防盗网,业主家里被盗,法院判决酌情减免该业主20%物业费。 减免物业费的原因,不是物业公司根据《物业服务协议》的约定,维护小区建筑统一美观风格,禁装防盗网。而是因为物业公司在安全防范方面存在疏忽。也就是说,如果物业按照物业服务合同,尽到了安全防范职责,那么禁装防盗网,业主家里被盗,物业公司不需要承担责任。 一业主欲在家里阳台上安装防盗网,遭到小区物业公司制止,结果家中被盗。业主以此为由拒缴物业管理费。武汉市中级法院近日判决酌情减免该业主20%物业服务费。 江汉区某小区业主刘先生2009年与小区物业公司签订《物业服务协议》,约定由物业公司提供物业服务,刘先生按每平方米每月1.60元的标准交纳物业服务费。 当年底,刘先生家中装修时,准备封闭阳台,安装防盗网。小区物业公司以封阳台可能破坏外墙统一布局为由,制止安装防盗网。 2010年6月,刘先生家中被盗,损失万余元。刘先生认为此事与物业公司禁止安装防盗网有关,自2010年9月起,拒交物业服务费。截至2013年9月,共拖欠物业服务费6000余元。 物业公司多次向刘先生家发出催缴通知书,刘先生置之不理。今年1月,物业公司诉诸法院,请求判令刘先生支付拖欠的物业服务费6000余元及违约金1.1万元,合计1.7万余元。 刘先生辩称,拒缴物业费是因为物业公司禁止其封闭阳台安装防盗网,导致家中被盗。物业公司则称,根据《物业服务协议》约定,公司有维护小区建筑统一美观风格的责任,对刘先生家中被盗没有过错。 一审认为,物业公司与刘先生签订的《物业服务协议》合法有效,双方均应履行合同义务。物业公司提供了物业服务,刘先生应交纳拖欠的物业服务费。但因物业服务存在一定瑕疵,对此期间的物业服务费,法院酌减20%。刘先生并非无故不交纳物业服务费,对物业公司要求支付违约金1.1万元的诉讼请求,法院不予支持。 判决刘先生向物业公司支付2010年9月至2013年9月期间所欠物业服务费5000元;驳回物业公司其他诉讼请求。 刘先生不服,提起上诉。市中级法院维持原判。 业主财产被盗 物业可不负责 律师说法 现在很多业主抱有这样的观念:既然物业服务公司每月都收取业主的物业服务费,就应该负责社区里所有的公共事务,一旦出现问题,就唯物业公司是问。甚至有业主家里被盗之后,找物业公司要求赔偿。 那么,物业公司是否应该承担住户被盗责任呢?由于《物业服务协议》中并未约定物业公司对小区住户负有防盗义务,我国法律也未规定物业公司对小区住户的个人财产负有保护义务,本案中,刘先生提出物业公司对其家中被盗负有责任,这一主张既无合同约定,亦无法律规定,法院不会支持。 物业公司与刘先生签订的《物业服务协议》合法有效,双方均应依照合同积极履行各自义务。根据物业服务合同,物业公司负有公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理义务,业主家中被盗虽系刑事案件,但与物业公司安全防范存在疏忽有关。最终,法院酌定刘先生向物业公司支付80%的物业服务费。 一般而言,物业公司提供的服务包括维护公共区域内的治安防范,如果是物业公司存在明显失职导致业主家里被盗,应该承担相应责任,否则物业就不担责。业主不能以拒交物业费来对抗,那样损害的是大众利益。

  • 管道污水倒灌淹室内,物业公司应否赔偿

    道有明确规定,即以室外出户第一个检查井界定室内与室外下水管道;若无检查井的,则以墙外1.5米为分界线,1.5米以外算室外下水管道,1.5米以内算室内下水管道。 本案中,物业公司派人疏通下水管道时,未发现室外出户第一个检查井堵塞,但通过专用工具经第一个检查井向墙体一侧的下水管道进行疏通时,发现大量杂物,杂物被清出后,张某室内污水倒灌问题得以解决。 因下水管道堵塞部位属室内下水管道部分,不属于物业管理范围之内,故物业公司并未违反物业服务合同的约定,对张某的损失无责任。

  • 物业公司品质管理部检查的10个板块,95项细则

    一、天面 1、通往天面的门是否上锁,导致无法上到天面; 2、天面地面是否完好无缺,隔热层是否有损坏; 3、是否有积水; 4、是否有线乱接乱挂; 5、地面是否整洁,有无垃圾; 6、天面是否有“请勿攀爬”、“请勿高空抛物”的温馨提示; 7、天面各设施阀门是否完好,如管道煤气阀门等; 8、天面各设施管道标识是否清晰;管线、煤气管、消防管线; 9、天面水池、水厢: ①水池、水厢周围有无污染隐患; ②周围有无明显标识; 10、防避雷系统有无锈蚀;有无定期保养;记录是否规范; 11、风机有无定期保养,记录是否规范; 12、电梯机房: ①电梯机房是否上锁; ②机房内是否整洁,有无灰尘; ③机房内操作规程、应急措施是否上墙; ④机房内散热风扇是否完好; ⑤机房内是否配备温度计,温度是否在正常范围内; ⑥机房内是否配备应急灯,是否能正常使用; ⑦机房内对讲电话是否能正常通话; ⑧电梯运行记录是否完整、正确; 二、走廊通道 1、楼道内地面、墙面、窗台面、楼梯间、楼梯扶手是否整洁,有无灰尘; 2、防火门是否能正常关闭,闭门器是否正常; 防火门上有无灰尘; 3、公共照明: ①灯是否能亮; ②灯罩有无缺失,有无破损; ③开关是否正常; 4、消防栓: ①消防栓门是否处于关闭状态; ②记录是否齐全; ③水带、水枪头、小锤、警铃、水阀、玻璃是否齐全,完好无缺; ④消防栓上有无灰尘; 5、电井门、水表井门是否关闭; 里面有无堆放杂物; 6、玻璃窗、百叶窗是否整洁; 7、消防疏散指示灯是否亮,灯罩有无缺失; 8、消防安全指示、警示标识、楼层标识、房号标识、楼层消防平面图等是否清晰、统一; 9、风机口铝条有无缺失,有无灰尘; 10、楼道内有无堆房杂物,有无业主将自有物品放在走道上; 11、楼道内墙面有无张贴广告牌及路向指示等; 12、楼道内天花有无缺失; 13、装修现场检验; ①有无办理装修申请手续; ②有无违反装修管理条例的装修内容:如改变房间使用功能、破坏承重墙的; ③装修人员有无出入证; ④现场是否配备灭火器; ⑤管理人员有无定期到现场检验; 14、楼道内各现场工作记录是否完整、正确: ①护卫方面:《巡逻签到表》、《值班记录表》; ②环境方面:《标准层现场工作记录》; 15、楼道内垃圾箱摆放位置是否统一; 16、楼道内清洁用具是否随意摆放; 17、楼道内现场作业人员有无按照规定着装:包括护卫员、清洁工; 18、是否有乱拉电线现象。 三、轿厢 1、电梯准用证、年检合格证是否在有效期内; 2、轿厢内是否整洁,地面有无垃圾; 3、轿厢各面是否整洁、光亮; 4、轿厢内有无灯不亮; 5、轿厢内风扇是否正常使用; 6、用物品挡住探照头,控制中心有无反映; 7、按轿厢内警铃,控制中心有无反映; 8、轿厢内有无张贴广告、通知等; 四、大堂 1、电梯口有无乱张贴广告、通告等; 2、电梯口管理处公告栏里面有无失效通知,管理处通知有无盖章; 3、电梯厅门是否整洁、光亮; 4、公共防盗门是否完好,能否正常使用; 5、业主信报箱有无箱门打开; 信报箱上有无灰尘; 6、大堂护卫岗 ①环境是否整洁,有无堆放杂物; ②是否对外来人员进行盘查、登记; ③大堂岗护卫员是否按照规定着装; ④《大堂岗现场工作记录》、《来访登记表》、《值班记录表》记录填写是否规范; 7、对讲系统能否正常使用;有无定期保养;记录是否规范; 五、地下室 1、地面是否整洁,有无垃圾;《地下室现场工作记录》是否规范; 2、车场停车栏杆、反光镜、消防栓是否整洁,有无灰尘; 3、交通标识牌是否齐全、是否明显; 4、有无车辆乱停乱放现象; 有无车辆占用消防通道、行驶通道; 5、照明灯、指示灯有无破损; 6、雨水篱子有无残破,是否存在明显安全隐患; 7、污水泵旁有无安全护栏,护栏有无破损; 8、水泵房: ①房内环境是否整洁,有无杂物、灰尘,无鼠、虫害; ②操作规程是否上墙且为有效版本; ③设备工作是否正常、阀门管道、盘根有无跑、冒、滴、漏; ④设备有无明显锈蚀; ⑤房内有无积水、浸泡发生; ⑥高、中、低区生活水泵标识,操作标识是否明显; ⑦是否定期进行养护,水泵运行记录表是否规范; ⑧灭火器是否符合要求; ⑨应急灯是否正常; 9、发电机房: ①房内环境是否整洁,有无杂物、灰尘,无鼠、虫害; ②操作规程是否上墙且为有效版本; ③备用应急发电机能否随时正常启用; ④启动时有无异响或启动喘震、启动失效; ⑤运行中有无异响或漏烟、漏油和其它情况; ⑥转速、油压、水温、电池充电电压、输出电压、频率等是否在正常的范围内; ⑦是否定期进行养护,记录是否规范; ⑧灭火器是否符合要求; ⑨应急灯是否正常; 10、柴油机房: ①是否和发电机房绝缘隔开; ②机油是否加足;是否有渗漏; ③是否定期进行养护,记录是否规范; ④灭火器是否符合要求; ⑤应急灯是否正常; 11、低压配电房: 干式变压器、油浸式变压器、低压配电柜、控制柜等 ①房内环境是否整洁,有无杂物、积水、灰尘,无鼠、虫害; ②操作规程是否上墙且为有效版本; ③听变压器声音是否正常,应发出持续均匀的“嗡嗡”声,没有机械震动声和放电声 等异常声音; ④变压器的外壳有否变形和锈蚀; ⑤变压器的高低压侧电缆头和母排的搭接头是否有发热、变色、发生异味; ⑥配电柜、控制柜运行的部分参数是否在额定值范围内; ⑦是否定期进行养护,记录是否规范; ⑧灭火器是否符合要求; ⑨应急灯是否正常; 12、中央空调房: ①房内环境是否整洁,有无杂物、积水、灰尘,无鼠、虫害; ②操作规程是否上墙且为有效版本; ③抽查部分运行参数如电流表、电压表等指示是否在额定值范围内; ④是否定期进行养护,记录是否规范; ⑤灭火器是否符合要求; ⑥应急灯是否正常; 六、地面 1、小区道路: ①是否完好,有无破损; ②有无积水; ③有无地砖松动,是否存在安全隐患; ④是否整洁,有无垃圾; ⑤《地面现场工作记录》是否规范; 2、路灯、草坪灯有无不亮,有无缺灯罩的; 3 、园艺: ①绿化带有无大面积黄土裸露;绿化带里面有无明显垃圾; ②乔灌木、绿篱、花卉等有无明显缺株、少株、死株现象; ③乔灌木、绿篱、花卉有无明显病虫害现象; ④绿篱有无明显长时间没有修剪; ⑤绿化浇水是否有人在现场监控,有无乱费水现象; ⑥《园艺现场工作记录》是否规范; 4、宣传栏: ①宣传栏里面内容是否在有效期内; ②版面是否清晰; 5、绿化标识牌、交通指示牌等 ①是否明显、统一; ②有无破损; 6、娱乐设施: ①现场有无安全操作提示牌,有无操作规程提示; ②设施有无破损,是否存在安全隐患; ③有无定期保养,记录是否规范; 7、雨水井、沟渠里面有无积水、有无垃圾; 8、地面停车场有无车辆乱停乱放现象; 有无车辆占用消防通道、行驶通道; 9、垃圾(池)箱、垃圾车、垃圾中转站: ①垃圾箱有无破损,有无箱门打开; ②垃圾中转站清洁用具是否摆放整齐;现场有无垃圾随地堆放现象; 10、自行车棚、摩托车棚里面车辆是否停放整齐; 11、房屋外观是否完好、整洁,外墙面砖、大理石、涂料等装饰材料有无脱落、污迹; 12、室外招牌、广告牌、霓虹灯有无安全隐患; 13、外墙面是否挂有横幅、广告语;业主阳台及窗台上是否放置存在安全隐患的物品; 七、车场出入口 1、现场有无塞车现象; 2、智能化停车场系统、道闸系统: ①挡车杆起落是否正常; ②能否自动和手动开闸; ③摄像照明及图片存取是否正常; ④车场收费系统是否正常; ⑤智能化停车场系统、道闸系统有无定期保养;保养记录是否规范; 3、岗位环境是否整洁、是否堆放杂物; 4、车管员仪容仪表是否符合规范; 5、车管员每日是否与客户服务中心进行费用结算; 6、《车场岗现场工作记录》填写是否规范; 7、现场是否配备灭火器,能否正常使用; 八、客户服务中心 1、客服人员仪容仪表是否符合规范; 2、客户关系管理软件系统上是否有过期未及时处理、关闭事项; 3、客户服务中心环境是否整洁,是否摆放与工作无关物品; 4、《客户服务中心值班记录》、《放行条》等记录是否规范; 5、客户资料、答客问有无及时更新; 九、消防控制中心 1、控制中心是否整洁、是否堆放杂物; 2、消防中心联动控制柜是否处于自动状态,而非手动状态; 3、有无消防系统故障没有及时排除;消防故障清单是否记录详细、清楚; 4、防盗闭路监视系统画面是否正常,有无变色、模糊、跳动、扭曲、丢失画面等现象; 回放画面是否清晰; 5、消防系统、闭路监视系统有无定期进行保养,记录是否规范; 十、管理处办公室 1、与分包方相关的内容: ①水池、水箱是否定期清洗,记录是否规范; ②化废池是否定期清理,记录是否规范; ③是否定期进行消杀,有无提前发通知,记录是否齐全; ④垃圾清运是否按照合同履行,记录是否规范; 2、有无按照计划举行社区活动,记录是否规范; 3、群楼商铺有无定期进行进行消防检查,记录是否规范; 4、管理处各类紧急事件预案是否齐全; 5、物业及物业档案、资料是否齐全,分类成册;

  • 最全物业管理安全隐患及防范措施

    一、脉冲电子围栏没有电 漏洞现象 1、电子围栏有断裂但无警报或修复; 2、电子围栏上有植物攀附; 3、电子围栏报警灯电源指示灯无显示。 堵漏措施 1、将断裂线缆接驳好并拉直,高压危险标识牌挂立清晰,起到完好威慑的作用; 2、及时清理攀附的植物; 3、及时通电,如果短时间不能够修复,先保证报警灯有电运转。 二、红外对射、格栅对射失效 漏洞现象 1、红外对射、格栅对射设备脏污、陈旧、缺损; 2、红外对射、格栅对射之间有障碍物但未报警或有人处理; 3、既有防爬刺线又有红外对射时,可能红外对射就不好使。 堵漏措施 如果需要其发挥作用: 1、日常巡检进行测试,测试留存记录,发现损坏及时维修; 2、对发生误报等情况进行排查,而不能够将警报关闭了事; 如果已不在乎其是否发挥作用 1、维修、清洁等日常作业时进行巡查和清洁,保证外观有效。 三、监控器无画面,尤其晚上看不清 漏洞现象 1、监控头失效,摄像头老化、线路断损等; 2、摄像头无微光夜视功能,监控视频模糊或雪花等; 堵漏措施 1、开展日常巡查与检修; 2、无夜视功能的,或增加灯光补偿设施,或改装微光夜视一体机。 四、不用刷卡无需核实即可进入园区 漏洞现象 1、人行刷卡门形同虚设; 2、陌生人进出园区无核实; 3、大门敞开; 4、有人行刷卡门,但外人进入园区只要里面有人开门就可以进入 堵漏措施 1、设进出双向刷卡要求,而非进入刷卡; 2、对秩序维护人员核查行为进行监控; 3、大门关闭,如大门结构不利于出入管理,可在大门旁或内增设小门,装刷卡器。 4、高档项目要对非业主常出入人员进行备案,如保姆、邮递员、送水工等,并进行公示。 五、门岗人员经常换,不熟悉外来人员 漏洞现象 1、门岗人员不稳定,业主出入不熟悉,在人员核实过程中,容易与老业主发生冲突; 2、新门岗人员为了怕与业主发生冲突,外来人员与业主都不核实。 堵漏措施 1、门岗人员上岗前要进行带岗学习,由老员工进行1带1的培训,保证新员工能够熟悉老业主; 2、如未来得及上岗培训,则可安排门岗人员以刷卡、出示业主证明的方式进行证明,态度要温和,对业主及非业主一视同仁。 3、张布入园须知,明确入园需提供相关证明,门岗人员公事公办,并表明自己新来,请业主谅解,短期内能够获得业主认可。 六、车辆进出核实不严格 漏洞现象 1、车辆进出园区或车场车管员直接方向放行,其中可能部分非业主车辆也已进入; 2、好车豪车不核实,仅对一般车辆核实,容易被职业惯偷钻空,也易引起业主反感; 3、无人值守停车场刷卡即可进入,部分车主复制卡进出,停车场系统无车辆对比功能,一卡多车,造成占用车位情况。 堵漏措施 1、在车辆管理岗处备案园区车辆信息,并要求车辆管理人员进行熟悉,确保本园区业主车辆可以快速审核通过; 2、在门岗处增加蓝牙射频卡刷卡系统,业主车辆上配备后可快速自动审核放行; 3、外来车辆需进行登记; 4、增设车辆核对功能,避免一卡多车,占用车位情况。 七、巡逻人员未按巡逻路线实施,聚岗、躲岗 漏洞现象 1、未按巡逻路线巡逻,抄近路完成任务; 2、长时间在某个点停留; 3、巡逻路线长期不确定,巡逻人员自己决定巡逻顺序; 4、确定巡逻路线后不更换,被不法分子掌握规律钻了空子。 堵漏措施 1、配置巡更打点系统,并每日检查巡更情况; 2、无巡更打点系统,则安排巡逻人员与监控中心互动,在指定监控点进行报点; 3、设置多条巡逻路线,定期更换变动; 4、可采用GPS定位系统,掌握巡逻人员位置和路线。 八、装修工人在多户之间窜或留宿 漏洞现象 1、办理出入证后,装修工人在非登记户进行作业; 2、装修工人晚上留宿在小区里; 3、装修工人在园区里骑车、运材料破坏公共绿地或设施。 堵漏措施 1、装修监管人员进行户内装修巡检,检查装修工人证件; 2、每晚在时间确定后进行装修工人清场; 3、装修工人如确定要留宿在园区内,需要业主进行背书。 九、不用刷卡即可进入单元 漏洞现象 1、有条件的安装刷卡系统,可增强管理便利性,并有利于业主私密性保护; 2、无条件的也要确保单元门机械锁好用,可通过业主自备钥匙开锁的方式解决部分问题; 3、宣传教导业主杜绝尾随人员一并进入。 堵漏措施 1、单元门无刷卡系统; 2、单元门刷卡系统损坏; 3、单元门机械锁损坏; 4、不刷卡可跟进单元。 十、门禁系统用固定密码可开门 漏洞现象 1、使用密码开门,且长期不更换; 2、密码开门痕迹明显,可从按键磨损情况来判断; 3、使用123456、111111、666666、888888等常见数字; 4、保洁人员掌握密码; 5、送奶、送报等外来人员掌握密码; 6、业主掌握密码。 堵漏措施 1、密码作为门禁开启的备用手段,密码更新后进行存档,物业人员日常工作中不采用此方法; 2、密码不向业主公开; 3、保洁作业使用门禁卡,不可使用密码; 4、如发现有使用密码人员进入单元,立即更换密码并备案。 十一、物业人员或业主给陌生人开单元门 漏洞现象 1、保洁员“热情为业主服务”,但又不熟悉业主,给陌生人开了门; 2、业主开门后未及时关门,给陌生人尾随的机会。 堵漏措施 1、严禁保洁人员给陌生人开门,乃至严禁保洁员给业主开门; 2、加强闭门器的检修; 3、向业主进行尾随恶果的宣传,加强自我保护意识。 十二、底商开后门形成失控的进出通道 漏洞现象 1、小超市、小卖店、餐饮店等商铺在园区内开后门,准备面向园区经营; 2、银行、餐饮等单位在园区内开消防通道; 3、开门后形成踩踏小道。 堵漏措施 1、如作为消防门必须设施,要求安装消防控制锁,非紧急情况不可打开; 2、营业目标的后门一律进行封堵,使用绿篱、栅栏等进行封闭; 3、以封闭管理的要求,向业主进行公示,让业主一起进行反对。 十三、一楼楼道窗户敞开无围栏 漏洞现象 1、一楼公共楼道窗户无围栏; 2、一楼公共楼道窗户打开无限位器; 3、楼下较为隐蔽,可藏人; 4、楼下树木紧靠窗户,可攀爬到1搂2搂窗户; 5、楼道窗户可从外面打开。 堵漏措施 1、一楼窗户加限位器; 2、一楼窗户在装修期直接去掉把手进行关闭,防止人员进入; 3、园区外面树木和绿篱进行整理,绿篱控制在1m以下。 十四、电梯内无监控或监控不清晰 漏洞现象 1、电梯内无监控摄像头; 2、监控头被遮挡或调转后没及时发现; 3、电梯照明灯破损,监控头无图像。 堵漏措施 1、安装监控摄像头; 2、如无法实现网络布控,可考虑使用单机式或无线式摄像头; 3、电梯作为从楼宇外进入楼宇内部重要且主要通道,要重点关注,在监控室放在首要播放画面。 十五、小区租户管理松散 漏洞现象 1、物业不掌握租客信息; 2、业主将房屋出租后,物业未了解情况,或未在物业备案; 3、群租,每户租客超过规定人次; 4、群租房垃圾产生量、自行车量等较多,对园区环境影响比较大; 5、群租房租户对公共设施破坏较大。 堵漏措施 1、建立完善的房屋出租备案制度,并按照制度进行执行,与物业费收缴等工作协同开展; 2、物业秩序及客服人员将租房户作为重点巡查单位; 3、与业主保持租户居住情况沟通,重点说明房屋增值保值问题; 4、与出租房相邻业主保持沟通,如出现破坏公共设施、破坏环境则与出租业主进行沟通; 5、给租客办理园区及单元门出入门禁卡,明确编号与使用权限; 6、群租房情况上报派出所等治安机构。 十六、业主居家不设防 漏洞现象 1、出入不关门,路过的人临时起意进行作案; 2、长期出门,家中无相应防盗措施; 3、与邻居之间不熟悉,给明目张胆的偷盗分子以可趁之机,以搬家为理由进行盗窃; 4、低楼层夏天开窗纳凉; 5、陌生人敲门轻易开门; 6、强行破拆入户门进行盗窃。 堵漏措施 1、开展居家安全培训; 2、引导业主户内窗户安装限位器,在窗户上放置易响动的物品、花盆之类的; 3、引导业主安装云警报系统,发生入侵及时预警; 4、门锁安装限位器。 十七、技术开锁无登记或准入制度 漏洞现象 1、技术开锁人员进入园区开展开锁服务后,了解到业主家的财富状况,后期寻机作案; 2、盗窃人员掌握技术开锁能力; 堵漏措施 1、如业主家需要开锁,应找与物业有登记备案的技术开锁公司进行作业,且开锁后最好更换锁芯。 十八、开门装修丢失材料 漏洞现象 1、装修户开门装修,工人在卧室作业,临近装修户的工人或搬运工将堆放在门口的装修材料拿走。 堵漏措施 1、闭门装修; 2、装修材料不要堆放在门口; 3、在门口装一个感应器,“欢迎光临”语音那种。 十九、电动车/自行车停放在偏角位置 漏洞现象 1、为求方便将自行车、电动车放在单元门口或偏角,但不在摄像头范围之内; 2、车辆本身防盗措施不到位,用大力钳即可剪断; 3、电动车电瓶无保护措施; 4、停放在车棚内,但是部件被人拆卸下来。 堵漏措施 1、自行车棚、电动车棚等配置有效监控手段,除视频监控外,还可以考虑增加人工管控手段; 2、进出园区车辆可安装项目号牌,便于进出管理; 3、巡逻路线设计将此部分作为重点区域之一,尤其是夜间。 4、对僵尸车要及时处理,避免发生车辆损坏时形成思维定式,不予以重视。 二十、汽车内放置贵重物品 漏洞现象 1、在后备箱、副驾驶位置、后座位置放置笔记本电脑、手包、女士挎包等物品,被偷盗人员看到,寻机作案,一般直接破坏玻璃,拿走物品。 2、汽车钥匙插在钥匙孔上。 3、停放位置较为偏僻。 4、车门没关。 堵漏措施 1、物业公司在巡查时如发现车门没关、车内有贵重物品放置,应及时联系车主,如车主无法联系,可考虑蹲守。 2、划定物业对车辆保管义务区域,明确摄像头摄像区间,避免发生失盗后,责任划分难。

  • 高层住宅物业管理的内容

    ,设立固定保安岗位和流动巡逻岗。确保住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护,对违法违纪行为要及时处理。 7、收费管理 要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准,及时、 定期收取租金及管理费用,并接受住户监督。 8、全方位服务 物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务,使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务,如:机车船票代办、办设储蓄所等;委托性服务,如:代住户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等

  • 物业车辆管理18个怎么办

    ,当值安管员要真诚的感谢。 5、作为安管员若顾客确实不听劝阻的,及时向领班汇报。 二、收临时停车费时车主与管理员发生争议怎么办? 1、当值安管员要及时报告当值领班。 2、当值领班赶到后,处事要有分寸,耐心解释,恰到好处(作为物业管理从业人员在执勤过程中,吃一点亏就非要找回来,或者说一定分清谁是谁非不可,必要时给顾客一个台阶)。 3、类事的事件一般是安管员坚守原则,事后对当值安管员要鼓励、表扬,提高安管员工作中的积极性。 4、但事后要作为案例分析,引导我们的安管

  • 前期物业管理具有什么作用以及存在哪些问题?

    前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业,依法签订《前期物业服务合同》,由受聘的物业实施前期物业管理。前期物业管理一般包括早期介入、业主入住、装修管理、物业档案管理等内容。下面为大家详细介绍:前期物业管理具有什么作用以及存在哪些问题? 前期物业管理的两个作用 实施前期物业管理,一、是有利于实现物业开发建设与使用维护的“全程物业管理服务”。过去,物业管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始,物业如果存在功能

  • 物业管理纠纷形成的原因有哪些?

    造成物业管理纠纷的原因很多,例如相关法律法规不健全,已制定的有关法规可操作性差,未能合理规范物业服务企业、明确业主委员会的合法地位,政府对其派出机构(如居委会)针对物业管理的责任和权限没能准确界定。从法律角度分析,引发物业管理纠纷的主要原因包括: 1、物业管理企业的不规范行为使该行来年于比较被动的局面。有少部分物业管理企业素质不高,缺乏现代化物业管理技能,日常工作中不能按合同、制度办事,工作方法简单,态度生硬,使一些本可以协商解决的矛盾激化。 2、物业管理工作作为一种商