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物业管理前期介入,向开发商提出的49条优化建议!

物业管理早期介入对于完善房地产开发、使物业投入使用后便于管理的意义重大,介入的位置和时机则取决于物业管理者丰富的早期介入经验。本文从电气、土建、绿化、清洁、安全、水暖等方面,全方位提出住宅小区物业管理早期介入的实施建议。


开发商和设计者在开发新的物业时,与日后的管理者所站角度不同。开发商在物业的规划设计和建造过程中只考虑了房屋和配套设施建设时的质量和投资,而规划设计人员由于自身专业和角度的局限,在规划设计中的不足在所难免,由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理,增加了投资,降低了使用效率、影响日后业主的正常生活,增加了物业管理工作的强度和难度等问题。


物业管理者作为物业的维护者,在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解。因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视,及时纠正规划设计中的不足,更好地满足业主的使用要求。因此,物业管理早期介入有利于优化设计,完善设计细节。


笔者走访了多家旧小区和新建小区,并根据日常工作经验从开发成本、物业服务及业主使用功能的角度出发,提出物业管理早期介入的具体介入点,以期有利于物业服务的长远发展。但所提的建议中并不适用所有小区,仅供参考。


一、电气

1、建议每幢楼宇应预留空调外机和空调孔位置,并考虑位置的大小和孔洞的位置及外露管的隐蔽处理。

理由:市场上的空调外机尺寸大都不一样,安装位置如果过小,造成空调外机无法在原位置安装,业主就会随意另选位置,开发商补救成本也很大;留有的空调孔的位置不合适,业主为了妥当安装室内机,只能重新打洞,原来的空调孔就成为外墙上的“疤痕”;连接外机的空调管各式各样、歪歪斜斜,影响美观,可以将连接外机的空调管“藏”入墙内,只需要在室内合适位置留有可插式孔洞即可,减少了业主安装过程中的麻烦,此方法能有效解决乱安空调影响美观等问题。


2、建议室内安装空气自动循环系统

理由:安装此系统能有效地使室内空气循环,保证室内空气的新鲜,避免了开窗户通风造成灰尘、雨水进入到室内,造成给室内污染和经济损失。另外也防止业主自行安装此装置,破坏承重墙体,影响房屋结构安全。特别是燃气供暖的房屋,此装置更为重要。开发商冠以“会呼吸的房子”也可以作为销售的亮点。


3、建议组建小区局域网

理由:组建小区局域网,发展自己的网络服务器,不但是物业开发的发展方向,而且会成为物业管理企业、开发商一笔不小的收入,并可以提高小区的档次。


4、建议设置等电位箱

理由:等电位联接端子板,可联结水管、暖气管、下水道管等各类楼层连通的立管和建筑物内钢筋,从而避免了因各种原因而引入的电位对人体的意外伤害。2008年长春一小区就曾发生过因开发商未设置等电位箱结果造成一少年洗澡时遭电击身亡的严重事故,其亲属直接追究开发商和施工单位的责任。


5、建议设置楼宇门警报系统

理由:很多业主喜欢用杂物将楼宇门别住以方便进出单元门,也有些楼宇门不能完全关闭或者时常虚掩,很容易给楼宇门造成破坏和让犯罪分子有趁虚而入的机会。楼宇门警报系统可在发现楼宇门超过3分钟未关闭时,自动发出警报声音,提醒业主或者中控室,中控室及时通知巡逻的保安进行关闭。(中控室能直接关闭警报系统,如遇到业主搬家等特殊情况时即可。)目前只有些高档小区采用了此系统。

另外楼宇的可视系统建议设置在第二道门上(第一道为门斗),如果设置在外侧,在风吹日晒雨淋的作用下,会缩短可视系统的寿命。


6、建议采用人体感应开关

理由:目前采用的楼道灯一般都是声控和触点式的开关,存在很多不足,声控开关会被外面的车鸣声、鞭炮声、楼宇门关闭声等声音打开,会造成整个楼道的灯一起亮,浪费电力(笔者管理的小区一共有68栋多层楼宇,每栋4个单元,当地的民用电价是0.525元/度,如果按每晚2个单元浪费1度电算,1年就浪费2万多元);而触点式开关又不方便拎东西的业主开启。如果采用人体感应开关,人到哪层哪层的灯就会亮。另外随着国家电价的不断调整,建议在所有的路面和楼道灯具上使用节能灯泡。


7、建议配置移动通信覆盖系统

理由:小区地下车库、电梯、地下室等移动通信盲区容易造成通讯不畅通,应设立移动通信覆盖系统。


8、建议充分考虑弱电箱的合理位置和容量

理由:不能充分考虑弱电箱的合理位置和容量,容易造成各施工单位随意走明线或者直接在墙上开洞,使两边的墙上东一块、西一块补丁般地布满了各种弱电箱子和线管,影响美观,形成安全隐患。


9、建议将部分背景音箱与提示牌合并使用

理由:目前背景音箱和提示牌基本都是分开的,如果将部分背景音箱与提示牌合并使用,既是背景音箱又是提示牌,节约了成本,也简化了草坪上过多的设施数量,提高美观度。


10、建议园区公告系统和粘贴栏合并使用

理由:物业公司可以在上部电子栏发布各种信息,而下部信息粘贴栏可以让业主在固定的地方张贴各种信息,以避免随意粘贴,降低物业管理企业清理的难度。


11、建议设置设备监控系统

理由:可以采用集散控制技术对下列部位和设施实施监控:

(1)对给排水系统监视,监测蓄水池、生活水箱、集水井、污水井的液位,并对超高、超低液位进行报警,监视生活水泵、消防泵、排水泵、污水处理设备的运行状态;


(2)监控电梯系统,以直观的动态图形显示电梯的层站、运行方向及综合故障报警;


(3)对公共区域的照明(包括道路、景观、泛光、单元/楼层大堂灯光)设备进行监控,能按设定的时间表自动控制照明回路开/关,监视航空障碍灯的状态;


(4)对地下室、地下车库通风系统的通风设备进行监控,能按设定的时间表自动控制风机的启停,监视风机的运行状态、手/自动开关状态和故障报警。


12、建议设置自动抄表系统或采用IC卡表具

理由:目前东北地区水电的抄表工作还需靠人力,不仅提高了成本,同时因为抄写时产生错误引发了很多纠纷。如果采用自动抄表系统或采用IC卡表具在一定程度上可以减轻相关部门的压力和避免纠纷。


13、建议根据业主的需求设置室内红外报警系统

理由:在需要防范的区域(如家里的客厅、卧室、走廊等)安装好探测器之后,如果有盗贼进入防范区域,探测器就会探测到人体红外线,并立即发射经数字编码的报警信号,该信号由红外线报警器接收后,立即发出刺耳的警报声,惊吓盗贼,提醒主人,主人可根据红外线报警器面板上的报警提示灯,明确报警地点,前往抓拿盗贼。报警器还有自动记忆报警时间功能,如果主人没有在家,则回家后可知道盗贼何时光顾家里。


需要提醒的是,对于这些电气设备,无论选择哪种设备,必须考虑设备的售后维修服务是否方便,以及是否适宜各地域的实际情况。


二、土建

14、建议商住楼设计门市房单独的排烟系统

理由:对于商住楼,目前很多门市没有单独的排烟系统,如果和住户共用一个烟道,则会引起业主家串味、串烟等情况。用作饭店的门市,店主们一般自己在附近的外墙上设置各种各样的铁制烟囱,直达楼顶,极不美观,还容易引起楼上住户部分业主有意见,再者,如果铁制烟囱在面向楼体一面的接缝处发生漏烟后,油烟就会从墙体渗入业主的室内,在墙面留下油渍(笔者曾经管理的长春市菊苑小区就发生过此类情况)。另外设置在外面的油烟机产生的噪声也十分扰民。如果设置了单独的排烟系统,可以让购房者不再为外烟道设置问题而犯愁,在一定程度上能促进门市物业的销售。


15、建议取消一楼厨房排烟道和厕所排气道

理由:目前一楼业主装修的时候一般都将厨房排烟道和厕所的排气道拆除,将油烟机的管道直接插入二楼的通道内,理由是这两节过长的通道占用空间的同时也起不到太多的作用,而拆除后也不会对楼体造成威胁和影响排烟。取消通道节约了施工成本也能从人性化的角度为业主使用方便作考虑。


16、建议各种管井尽量不要设计在路面上

理由:

(1)如果将各种管井设计在路面上,项目在施工的时候就会造成一些重型施工车辆碾压路面的同时也会对管井造成“致命”的摧毁。

(2)即使避开了前面的问题,在业主入住后,管井的井盖也容易被业主的车辆经常碾压后破碎,特别是在业主装修期间尤为严重,不断地更换井盖,会增加成本,也会造成安全隐患。如果采用铁制的井盖,时间久了,各接触面经磨损后,经车碾压后则会发出刺耳的噪音。


17、建议主路面不要铺设方砖

理由:方砖的使用寿命不长,经车碾压后容易破碎。地基下沉后的方砖之间产生缝隙造成方砖松动易积水,溅到行人身上。建议主路还是使用柏油路面。


18、建议不要设置过大的直角弯

理由:开发商一般更关心整体美观效果,但是道路设置是否方便业主、住户行走则考虑较少,就会出现一些喜欢走“捷径”的业主,从而造成草坪的破坏。设计的时候一定要依据人的行为轨迹来设置,自然直接,不要过分追求几何图案。


19、建议设计单独通往屋顶的通道,方便日后维修

理由:如果没有设置单独通往屋顶的通道,维修施工单位进行维修时,就要从顶楼业主家中的阳台上到屋顶,其一如果业主不在家,就会影响维修工程的进展;其二,从业主家中登上楼顶势必会引起顶楼业主的反感,不仅影响了正常的维修也可能造成物业管理企业与业主之间的矛盾。


20、建议设置会馆、幼儿园、购物街并充分考虑合理区位

理由:在保证业主对房屋的正当权益的前提下对外开放这些公共场地,采用内外有别的收费方式“以外养内”,贴补会所运行成本,使业主得到实惠。用经营收入补充会所运行成本的不足,以保证良好的设施维护与服务水准。但一定要考虑区位的合理,如果区位不合理,影响业主的购物,有些房屋区位占优势的业主很可能发现其他业主的生活需求,在园区内开超市、理发店等,到时候治理的难度非常大。另外在会馆中建议提供客房服务,家里短期的客人均可入住,不但保护了主、客双方的隐私,客人也会觉得很方便,同时对主人而言,由于是请客人住在本小区内,也不失体面。


21、建议楼道墙面先不粉刷只做基本处理,或直接铺设瓷砖

理由:粉刷一新的楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定的破坏,又找不到当事人,开发企业不得不重新粉刷楼道,加大施工成本。如果在交楼前只进行一次基本的墙面处理,待业主入住率达到一定程度的时候,再进行最后粉刷或者直接铺设墙面瓷砖,就可以避免上述情况。(待续)


上期内容中介绍了电气和土建方面早期介入的21项建议。电气方面包括预留空调机位、安装空气自动循环系统、建设小区局域网、设置等电位箱、设置楼宇门报警系统、安装人体感应开关、配置移动通信覆盖系统、合理配置弱电箱、合并音响和提示牌、合并园区公告系统和粘贴栏、设置设备监控系统、设置自动抄表或采用IC卡表具、设置室内红外报警系统;土建方面包括设计门市单独排烟系统、取消一楼厨房烟道和厕所排气道、取消路面井盖、取消主路面方砖、取消道路直角弯设计、设置单独通向屋顶的通道、会所等配套应充分考虑区位因素、楼道墙面先做基本处理或贴瓷砖等建议。本期除继续从土建方面提供建议外,还将涉及绿化、清洁、安全、水暖等方面。


三、土建

22、建议尽量不要设计带露台的顶楼

理由:

(1)带露台的平屋顶涉及到防水问题,施工的时候防水没有处理好,或者顶楼住户经常使用露台对防水造成一定的破坏容易引起渗漏(笔者曾管理的咖啡小镇小区,一期800多户中就有600多户露台出现防水问题)。


(2)排水孔的清理难度大,顶楼业主一般不会自行清理排水口,业主不配合或不在家时清理困难,一旦发生堵塞,雨水漫过防水层,直接渗到楼下。


(3)容易引起私搭乱建行为,个别业主直接搭建阳光棚,而物业管理企业又没有执法权进行拆除。


23、建议将地下车库的进出口设置在园区外部

理由:地下车库的进出口设置在园区外部可以实现人车分流,保障业主安全;有路面停车位的,可以缓解交通高峰期间小区门口的停车压力及园区的车流量。设置车辆出入管理系统,采用智能卡对出入小区的机动车辆进行管理与计费,并将信息实时送至小区管理中心。


24、东北地区建议合理设置冬菜晾晒场地和衣物晾晒装置

理由:东北地区有存储冬菜的习惯,而晾晒却成了难题,业主不得不将冬菜晾晒在草坪上或者路面上。另外东北地区属于高寒地区,每年的冬天长达半年,一些大件的衣物、被褥容易受潮,有些业主将其晾晒到树间或者灌木丛上,这些都引发了物业管理公司与业主之间的矛盾。让开发商单独拿出一块地来做冬菜晾晒场似乎不可能。是不是可以在每栋楼前设置一处晾衣物的装置?长春某小区将每栋楼前的地下车库的通风口设计成冬菜晾晒场,方便业主的同时也能减少矛盾,很值得借鉴。


25、建议设置专门的宠物活动场地

小区里业主养狗的情况很普遍,但狗到处乱跑令物业管理企业头疼。如果给它们专门设置一个活动场地,同时在里面张贴些宠物知识,提倡业主到专门的场地溜狗,又能增进业主间的交流。


26、建议考虑附近泄洪渠、市政污水河的合理位置

理由:附近有泄洪渠、市政污水河的小区,平时小区的污水可以直接排入其中,但如果遇到河水暴涨时,河水的水平面要高于小区污水管道口及小区内的管道,结果造成污水倒灌,而小区的污水也无法排出。笔者管理过的咖啡小镇小区就发生过此类事情,最后只有将小区路面和下水井高度提高,才得以解决。


27、建议设置防水层排气孔

理由:新建小区的墙体内部一般比较潮湿,屋面铺设一层柔性防水,潮气更难排出,致使潮气一直存留在内部,使屋面一直在潮湿的状态。


28、建议设置管道套管

理由:一些铁制的管道出现老化需要进行更换时,才发现管道和楼板死死地连接在一起,需要重新将楼板刨开,给更换工作带来很大的不便,也给业主带来一定的经济损失。如果采用套管,就可以避免此类事情的发生。


29、建议建设单位预留材料给物业管理企业

让建设单位将一些特殊的装饰材料留出一部分,以便于物业管理的维修和更换,如一些彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等。


四、绿化

30、建议充分考虑绿化设计的品种的适宜性

理由:

(1)绿化设计时一定要考虑种植的品种是否适宜以后的物业管理,一些乔木成材后会出现一系列问题,建议种植花期比较长或有药用价值的品种。

(2)还要考虑业主的喜好,如有小区主路的两旁种植的全是松树,有的业主就感觉好像到了烈士陵园,很不舒服。


31、建议充分考虑绿化灌溉时的取水位置

理由:设计者往往只注重大片的草坪设计,却忽略取水点的合理设置,结果绿化工人要拖着一条很长的水带进行取水,而拖拽水带不仅给草坪带来一定的破坏同时也耗费工人的体力。


32、建议充分考虑绿化排水问题

理由:设计者往往只注重绿化草坪等的浇灌工作,而没有排涝设施的设计。北方夏季常出现暴雨天气,雨量过大过急或造成草坪出现涝情淹死部分草皮,或出现草坪内水满后同泥浆一起溢到路面造成泥泞。


五、清洁

33、建议每栋设置清洁用水点

理由:如果没有设置清洁用水点,保洁员就要从很远的地方取水,浪费保洁员的体力而且严重的影响工作效率,因为时间都耽误在取水的路上。


34、建议设置垃圾中转站并在小区内设垃圾桶、垃圾车清洗点

理由:将生活垃圾收集并集中放在中转站后由市政进行清运,就可避免垃圾因无集中点而随意堆放,造成园区污染。而垃圾桶和垃圾车也要进行定时清理,以保证清洁。


六、安全

35、建议设置管道阻燃圈

理由:笔者走访了长春多家小区,很少有设置阻燃圈的。目前连接楼上楼下的部位主要是采用PVC材料做成的各个管道,而PVC材料是易燃品,如果在没有设置阻燃圈的情况下发生火灾,很可能因PVC管道发生串连,直至引发全楼大火。


36、建议将园区四周栅栏设计成防翻越式

理由:在设置可视对讲防盗门、周界防越报警系统、住户室内紧急报警、门禁管理系统、电子巡更系统,以及在小区出入口、楼宇进出口、停车场/库出入口、主要通道、(高层住宅)电梯轿厢等重点部位设置相应的探测器或摄像头的同时,周边防翻越的设置也是重点,笔者推荐头部带钉刺并向外延伸的防护栏设计,或者采用智能型脉冲电子围栏。


智能型脉冲电子围栏是一种主动防范翻越入侵的围栏。脉冲电子围栏由带脉冲的电子缆线组成,电子缆线产生的非致命脉冲能有效击退入侵者,延迟入侵时间,不威胁人的性命。击退入侵的同时把入侵信号发送到安全部门监控设备上,以保证管理人员能及时了解报警区域的情况,快速作出处理。易于施工,不需焊接,不会受到侵蚀。


37、建议设置路口多功能反光镜

理由:小区内的直角弯往往制造很多“盲点”,容易发生事故,在路口设置多功能反光镜,可以避免事故的发生,又可以作为广告牌。


七、水暖

38、建议将排水管直接导入地下蓄水池通道或污水井通道

理由:现在很多小区设计的时候只将排水管安装在离散水30厘米的位置,这样会造成:

(1)雨水直接流经散水下面进入地基,造成散水出现断裂、下沉等情况,也会给地基带来威胁;

(2)雨水冲击散水的同时也会产生一定的噪音,影响1楼的住户;

(3)流入地基的水,容易使一楼受潮。将排水管直接导入地下蓄水池通道流入地下蓄水池,可用于今后物业管理绿化、保洁、办公等用水,节约成本。


39、建议采用挂式太阳能进行热水供应和取暖

理由:采用挂式太阳能进行热水供应和取暖,在节约资源的同时也给业主带来实惠,一次投入终身受益(就东北地区而言每年业主都要交纳不菲的供热费用),避免了业主因安装太阳能与物业管理公司发生的纠纷,同时也绝对是开发商的一大卖点。


40、建议安装温度调节阀和温度计量收费装置。

理由:供热条件很好的小区,造成业主家中室内温度非常高,不得不在冬天开窗进行降温。平时供暖往往只注意了温度是否达标,而忽略了温度太高也会带来不便,如果安装温度调节阀,业主、用户可以根据自己的需要随意调节室内温度,并计量收费。


41、建议在施工完毕时将所有的下水管口封闭

理由:管道内有水泥等杂物造成堵塞,无法判断是业主装修期间造成的还是施工单位的责任,并且提高了维修成本。经严格的验收后,及时地封闭管口,可避免上述情况。


八、其他方面

42、建议安装烟道助力系统

理由:高层建筑由于烟道过长,排烟效果不理想,容易造成串烟、串味。由于此装置不需要电力,完全借助风力使其自动旋转以达到助力排烟的良好效果,使烟道内的油烟及时排出,既节能又环保。


43、建议不要设置玻璃制品的雨搭、地下车库顶棚等

理由:玻璃制品受力不均易碎,不好清洁,也容易被高空坠物或抛物行为造成破碎和伤人,而追究责任却是很大的难题。开发商可以免费为业主提供一种固定式纱窗,在一定程度上就能杜绝高空抛物行为。


44、建议设置多功能信报箱

理由:有的业主有看报的习惯,有的业主喜欢喝鲜牛奶,这样就容易造成业主在墙上设置了各式各样的报箱和奶箱,使墙面凌乱不堪。多功能信报箱的作用是将报箱和奶箱的功能结合成一体,这样就很容易解决上述问题,另外还可以当成小型的储物箱使用。


45、建议充分考虑停车位、车棚的数量

理由:如果遇到无车辆停放点或泊车位不够等情况,业主就会乱停车或将自行车、电动车放在楼道内,给物业管理公司带来许多棘手问题,所以设计时候一定要考虑私家车越来越多以及自行车、电动车停放等因素。


46、建议将水景的泵池设计在水景外部

理由:水面不清洁会造成水泵维护不便,所以泵池一定要设在水景的外面。同时水景一定要流动,不然只是死水一潭。水中不建议安装灯具,日久天长,容易发生进水、生锈和漏电等情况。


47、建议各单元的天然气、自来水、暖气的主阀门不要设置在一楼室内

理由:

(1)业主装修时将主阀门封闭,无法开启,而拆卸装修又会造成经济损失。

(2)如果业主常年出差,就会造成整个单元无法正常用气和维修。建议将此阀门设计在楼道内,只能由专门钥匙才能开启或关闭。


48、建议给在湖边或池塘边的楼宇安装灭蚊灯或种植驱蚊草

理由:水中容易滋生虫蚊,特别是在夏天。如果在湖边或池塘边种植些驱蚊的植物或安装驱蚊灯,就可以避免因蚊虫给周边业主带来的苦恼,也体现了人性化服务的理念。


49、建议将广场附近的垃圾桶和景观花架合并使用

理由:小区广场的垃圾桶和景观花架一般都单独使用,如果设计时将两者功能结合,就不用单独购买,既经济又实惠。

由于前期介入有利之处在于规划施工阶段对物业的使用情况进行把关,所以必须重视物业管理的早期介入。

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