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  • 法规标题:湖南省人大常委会就《湖南省物业管理条例(草案)》公开征求意见
  • 制定机构:湖南省人民代表大会常务委员会法制工作委员会
  • 发布日期:2017年10月12日文书字号:
  • 生效日期:2017年10月12日效力级别:地方人大(常委会)文件

湖南省人大常委会就《湖南省物业管理条例(草案)》公开征求意见


为了广泛征求社会各方面意见,提高立法质量,现将《湖南省物业管理条例(草案)》公布。如有修改意见和建议,请通过以下渠道反馈至湖南省人大常委会法制工作委员会:通信地址:湖南省长沙市韶山中路190号,邮编:410007;传真:0731-85309460;电子邮箱:897060463@qq.com。截止时间:2017年11月15日。

湖南省人大常委会法制工作委员会

2017年10月12日


湖南省物业管理条例(草案)

第一条

为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

第二条

县级以上人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系,建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制。

第三条

省人民政府住房城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。设区的市、自治州、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府发展改革、城乡规划、城市管理、质量技术监督、公安、民政、财政、环境保护、人防、水务等部门和通信、邮政管理机构应当按照各自职责,做好物业管理活动相关监督管理工作。

第四条

街道办事处、乡镇人民政府依法监督、指导业主大会的成立和业主委员会的选举以及业主委员会选聘物业服务企业等工作,督促业主大会和业主委员会依法履行职责,调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区建设的关系。

居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作,负责业主大会筹备、召开的具体事务,负责业主大会、业主委员会日常工作的指导。

第五条

实行基层物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府召集,县级人民政府房地产行政主管部门、公安派出所、司法所、居(村)民委员会、物业服务企业等单位和业主委员会、业主代表参加,主要解决物业管理活动中的重大矛盾纠纷和问题。物业管理联席会议每半年至少召开一次。

第六条

物业服务行业组织应当加强行业自律,制定物业服务规范,促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。

鼓励物业服务企业采用互联网、物联网等信息化、智能化技术提升服务质量和水平,推进智慧小区建设。

第二章 业主大会和业主委员会

第七条

一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当以有利于实施物业管理为原则,综合考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,并遵守下列规定:

(一)新建住宅小区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的,应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;

(二)住宅小区内的非住宅物业应当与住宅物业划分为同一个物业管理区域,但是具有独立共用设施设备,能够独立管理的商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业和单幢商住楼宇,可以单独划分为一个物业管理区域;

(三)规模较大的住宅小区,共用设施设备能够分割、独立使用的,可以划分为两个以上物业管理区域。

第八条

物业管理区域划定后确需分立或者合并的,应当遵守下列规定:

(一)形成调整方案,并对调整后的物业管理区域的共用部位和共用设施设备使用、维护等作出规定;

(二)物业管理区域分立的,应当分别经拟新设立的各物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主或者业主代表同意;物业管理区域合并的,应当分别经原物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主或者业主代表同意。

第九条

建设单位应当在申领商品房预售许可或者现房销售备案前,将物业管理区域资料报县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。物业管理区域调整的,应当重新备案。

第十条

具备下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

(一)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;

(二)交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的;

(三)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上,且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的。

业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据,建设单位应当予以配合。

第十一条

符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当向街道办事处或者乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请;建设单位未申请的,业主可以申请。

街道办事处、乡镇人民政府应当在接到申请后三十日内组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组成立之日起七日内,建设单位应当向街道办事处或者乡镇人民政府报送建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用设施设备交接资料、物业服务用房配置确认资料等。

首次业主大会会议经费由建设单位承担。

第十二条

业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居(村)民委员会代表组成。筹备组人数应当为七至十三人的单数,其中业主代表不得少于百分之五十。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示, 公示时间不得少于七日。

筹备组中的业主成员被提名为业主委员会委员候选人的,其筹备组成员资格即行终止,筹备组应当从符合条件的推选人员中依次递补。

第十三条

首次业主大会会议筹备组负责下列工作:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

(二)起草管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

(三)确认业主身份、人数及业主投票权数;

(四)组织业主推选业主委员会委员候选人;

(五)确定首次业主大会会议表决规则;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著位置公示会议通知、业主及投票权数确认情况、业主委员会委员候选人情况、业主大会会议表决规则以及前款第二项规定的材料文本,公示时间不得少于七日。业主对公示内容有异议的,筹备组应当复核或者修改,并书面告知异议人。

筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后即自行解散。

第十四条

业主人数较多的,可以成立业主代表会议。本条例规定由业主大会决定的事项,经业主大会授权并由业主大会议事规则规定,可以由业主代表会议决定。

业主可以以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主代表会议并行使表决权。业主代表不得委托他人出席业主代表会议。

经幢、单元或者楼层总人数半数以上业主决定,可以终止所推选业主代表的资格;业主代表资格被终止后,应当及时推选新的业主代表。

业主代表的推选、表决权限和程序、资格终止和更换等由业主大会议事规则作出具体规定。

第十五条

业主大会决定下列事项:

(一)制定、修改业主大会议事规则;

(二)制定、修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

(五)决定是否设立业主监督委员会或者聘请监督员;

(六)决定业主大会、业主委员会工作经费和是否向业主委员会委员、业主监督委员会委员、监督员发放工作津贴以及津贴标准;

(七)确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案;

(八)决定选聘、续聘和解聘物业服务企业;

(九)筹集和使用专项维修资金;

(十)改建、重建建筑物及其附属设施;

(十一)利用共有部位、共用设施设备自主经营,委托物业服务企业或者第三方利用共有部位、共用设施设备进行经营,并确定委托合同的主要内容、决定经营收益的分配与使用;

(十二)法律、法规或者管理规约确定由业主共同决定的其他事项。

首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生首届业主委员会,批准业主委员会工作规则。管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则违反法律、法规的内容无效。

第十六条

业主大会、业主代表会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送达业主或者业主代表,并至少提前十五日在物业管理区域内显著位置公告相关文本和信息。

业主大会、业主代表会议需要投票表决的,表决意见应当由业主、业主代表本人签名;业主委托代理人表决的,代理人应当提交本人和业主的身份证复印件及委托书。

业主大会或者业主代表会议投票表决的全部资料应当保存三年以上,业主可以查询、复制相关原始资料,并依法实施监督。

第十七条

业主大会、业主代表会议定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会或者业主代表会议临时会议:

(一)业主委员会决定召开的;

(二)占总人数百分之二十以上的业主或者业主代表提议召开的;

(三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会不按照规定组织召开业主大会或者业主代表会议的,经业主监督委员会、监督员或者占总人数百分之二十以上的业主、业主代表提议,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开;逾期仍不组织召开的,可以请求街道办事处或者乡镇人民政府组织召开。街道办事处或者乡镇人民政府应当在接到请求之日起三十日内组织召开。

第十八条

业主委员会由五至十一人单数组成,每届任期三至五年,业主委员会委员可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

业主委员会委员候选人选举材料应当介绍候选人的年龄、性别、职业等情况。业主委员会委员候选人有下列情形的,应当在其选举材料中载明并向业主公开:

(一)受到过治安管理处罚、刑事处罚的;

(二)本人或者配偶、直系亲属在本物业管理区域选聘的物业服务企业任职的;

(三)有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的;

(四)未交纳物业服务费、公共水电分摊费、汽车停放费和专项维修资金等相关费用的;

(五)违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的其他情形。

业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定应当经全体成员过半数通过。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

第十九条

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,将业主大会会议决定、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会成员名单等材料报县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案,并书面告知相关居(村)民委员会。

第二十条

业主委员会应当建立信息公开制度,在物业管理区域内显著位置及时公示下列信息:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会决定;

(三)物业服务合同;

(四)经业主大会决定占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位及其处分情况;

(五)专项维修资金的筹集、使用情况;

(六)物业共有部位、共有设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况;

(七)业主大会、业主委员会、业主监督委员会的工作经费和业主委员会委员、业主监督委员会委员、监督员工作津贴详细情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

前款第一、二、三、四项规定的事项应当持续公示;第五、六、七项规定的事项,业主委员会应当于每年三月底前公布上一年度的信息,公示期不少于三十日。

业主有权查询、复制本条第一款规定的信息及相关原始资料并依法实施监督,业主委员会、物业服务企业等应当予以配合。

第二十一条

业主委员会委员有下列情形之一的,经业主监督委员会、监督员或者占总人数百分之二十以上的业主、业主代表提议,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权终止其委员资格:

(一)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

(二)丧失履行职责能力的;

(三)被依法追究刑事责任的;

(四)利用业主委员会委员身份牟取不正当利益,或者存在其他滥用职权行为,损害业主合法权益的;

(五)法律、法规、业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员因物业转让、灭失等原因不再是业主,或者以书面形式向业主大会提出辞职的,其委员资格自行终止。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及属于业主共有的其他财物移交业主委员会。拒不移交的,业主委员会、业主监督委员会、监督员、业主或者居(村)民委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促移交,公安机关应当依法协助。

第二十二条

业主委员会应当于任期届满三个月前召开业主大会会议进行换届选举;逾期未换届的,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期换届选举。

业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将保管的档案资料、印章及业主共同所有的其他财物移交新一届业主委员会。逾期不移交的,新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促移交,公安机关应当依法协助。

第二十三条

业主监督委员会或者监督员负责监督业主委员会的工作,并履行业主大会赋予的其他职责。

业主监督委员会委员或者监督员任职资格、具体职责、人数、任期、资格终止和更换等事项由业主大会议事规则规定。

业主监督委员会成员或者监督员可以查阅业主委员会的会议记录、财务票据等原始工作资料,有权列席业主委员会会议;业主委员会应当在会前合理时间将会议通知和相关资料送达业主监督委员会委员、监督员。

第二十四条

业主大会、业主委员会工作经费及业主委员会委员、业主监督委员会委员、监督员工作津贴由业主分摊;有业主共有收益的,可以从业主共有收益中列支。

有下列情形之一的,应当委托审计机构对第一款规定的经费和津贴情况进行审计:

(一)管理规约、业主大会议事规则规定实行定期审计的;

(二)业主监督委员会或者监督员提议审计的;

(三)占总人数百分之二十以上的业主或者业主代表提议审计的。

审计费用由业主分摊或者从业主共有收益中列支,审计结果应当在物业管理区域内显著位置向业主公示。

第三章 前期物业管理

第二十五条

在业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当按照国家和省有关规定选聘前期物业服务企业,签订前期物业服务合同,实施前期物业管理服务。

物业服务企业应当于前期物业服务合同签订之日起三十日内,将前期物业服务合同报送县级人民政府房地产行政主管部门备案。

第二十六条

新建物业交付使用前,建设单位和前期物业服务企业应当进行物业承接现场查验。未经现场查验或者查验不合格的,建设单位不得交付使用,物业服务企业不得承接;违法交付使用的,业主有权拒交物业服务费。

前期物业服务企业应当邀请业主代表、县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会参加物业承接现场查验,必要时可以聘请有关专业机构予以协助。

第二十七条

实施承接查验的物业,应当符合下列要求:

(一)水、电已纳入城市管网,安装了分户计量装置和控制装置,并对物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备及本物业管理区域内的非住宅用户配置了独立的水、电计量装置;

(二)管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成了住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并按照规划要求安装了分户计量装置和控制装置;

(三)光纤、有线电视传输通信线路及电话、宽带和有线电视端口敷设到户,地下通信管道敷设到位且与城市公用通信管道相衔接,安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位;

(四)按照规划要求完成了消防和人民防空工程设施建设;

(五)按照规划要求完成了教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设;

(六)按照规划要求完成了小区道路建设,并与城市道路或者公路相连;

(七)按照规划要求完成了绿化建设及车库、车位配置;

(八)建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰;

(九)法律、法规和前期物业服务合同规定的其他条件。

第二十八条

经现场查验,符合本条例第二十七条规定的,前期物业服务企业应当与建设单位签订物业承接协议;不符合的,应当制作书面整改计划,由建设单位按照计划要求整改,并于整改完毕后组织复验。

物业承接协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

前期物业服务企业应当自物业承接协议签订之日起三日内,将承接查验情况和承接协议在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于十五日。

第二十九条

新建物业建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房:

(一)建筑面积不少于建筑物总面积的千分之二,最低不少于五十平方米;

(二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能的地面以上独立成套装修房屋,设置在无电梯的楼房的,所在楼层不得高于四楼。

第三十条

建设单位应当按照规划要求配套建设业主基本公共活动用房和生活服务用房。业主基本公共活动用房和生活服务用房属于全体业主共有。

保障性住房小区、国有土地上房屋征收或者农村集体土地征收拆迁安置住房小区及有条件的其他项目,建设单位还可以按照建筑物总面积的一定比例配套建设经营性用房。经营性用房产权属于全体业主共有,其收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和业主委员会工作经费以及业主分红。

第三十一条

建设单位销售物业时,应当在销售场所公示经批准的规划设计方案、物业管理区域资料、临时管理规约、前期物业服务合同等材料和物业服务用房、共用部位、共用设施设备等信息,并向物业买受人提供书面告知材料。

建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为物业买卖合同的附件。前期物业服务合同和临时管理规约违反法律、法规的内容无效。

第三十二条

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

建设单位在竣工验收备案前,应当按照物业建筑安装总造价百分之三的比例向设区的市、自治州人民政府房地产行政主管部门交存物业保修金,作为物业保修期内物业维修费用的保障。

建设单位在物业保修期内未及时履行保修义务的,业主或者物业服务企业可以申请使用物业保修金予以维修。

物业保修期满,设区的市、自治州人民政府房地产行政主管部门应当将剩余的物业保修金及孳息退还建设单位。

第四章 物业管理服务

第三十三条

业主大会可以决定采用招标或者协议的方式选聘物业服务企业。

业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的,由业主委员会依照招标投标法律、法规组织招标。

业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的,业主委员会应当将三家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公示,并根据业主意见对公示内容调整后,提请业主大会决定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同报送县级人民政府房地产行政主管部门备案。

规模较小的物业管理区域或者单体物业,经业主大会决定,可以推选业主代表对物业自行管理。

第三十四条

物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利:

(一)根据有关法律、法规规定和物业服务合同约定,对物业及物业管理区域内的环境、秩序进行管理;

(二)依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取物业服务费;

(三)劝阻、制止损害物业、妨碍物业管理区域秩序和其他损害业主利益的行为;

(四)法律、法规规定和物业服务合同约定以及业主大会授予的其他权利。

第三十五条

物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务:

(一)按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务;

(二)向业主、物业使用人书面告知物业共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求及注意事项;

(三)落实消防、安防人员和设施,确保消防、安防监控设施正常使用,按照法律、法规规定和物业服务合同约定做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作;

(四)负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁,负责物业管理区域内的垃圾清运,维护物业管理区域的环境卫生;

(五)按照物业服务合同约定对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修;

(六)做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主提供免费查询服务;

(七)实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件;

(八)除有关国家机关依法调取外,未经业主、物业使用人书面同意,不得向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息;

(九)未经法定程序并签订委托合同,不得利用业主共有部分、共用设施设备进行经营,不得侵占或者擅自使用、处分业主共有财产和依法归业主所有的收益;

(十)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

物业服务企业应当通过qq、微信等网络通讯平台听取业主、物业使用人的意见和建议,及时解决物业服务中存在的问题。

第三十六条

物业管理服务实行项目经理人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目经理人。

项目经理人不能履行职责或者业主大会、业主委员会要求更换项目经理人的,物业服务企业应当及时更换。

第三十七条

物业服务企业应当根据物业服务合同的约定, 在业主委员会的监督下, 委托专门机构承担电梯、防雷装置、消防设施和器材等的养护、检测、维修以及清扫保洁、园林绿化、工程施工等专项服务, 但不得将物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

电梯、压力容器等特种设备和消防器材、设施应当委托具备专业资质的检测机构进行定期检验检测,委托具备专业资质的维护保养机构负责日常维护、保养。

第三十八条

供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照价格主管部门规定的收费标准和最终用户计量器具显示的量值收取费用,不得另外转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。

专业经营单位委托物业服务企业代收费的,双方应当签订代收协议并在收费场所公示委托书;未公示的,业主可以拒绝物业服务企业代收水、电、气、热等相关费用。代收手续费由委托单位支付,物业服务企业不得另外向业主加收损耗、手续费等其他任何费用。

第三十九条

物业服务费应当采取包干制或者酬金制方式计算收取,具体标准和方式由物业服务合同约定;实行政府指导价的,应当在指导价范围内确定。

物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式。物业服务企业不得向业主收取任何未经合同约定以及未予公示的费用。

物业服务合同期内,物业服务企业不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的,应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料,并经专有部占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主或者业主代表书面同意后,与业主委员会签订合同变更协议。

第四十条

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。

产权转让的,业主应当结清物业服务费,并自转让合同签订之日起十五日内将转让事项告知物业服务企业。

业主欠交物业服务费的,物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式督促其交纳,业主委员会应当予以协助。经司法裁判确认后仍不交纳的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

物业服务企业不得采取中断提供、限制或者变相限制购买水、电、气、热以及停运电梯等方式迫使业主缴纳物业服务费。

第四十一条

物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示下列信息:

(一)物业服务企业项目经理人的姓名、联系方式和物业服务投诉电话;

(二)电梯、消防、监控等设施设备的日常维护保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

(三)公共水电费用及其分摊详细情况;

(四)房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等情况;

(五)其他应当公示的信息。

物业服务费采用酬金制方式收取的,物业服务企业应当按照规定建立物业服务各项资金收支台账,于每年三月底前公布上一年度物业服务各项成本费用、接受委托利用业主共用部分和共用设施设备进行经营的各项收支、公共水电费用分摊等详细情况。

业主可以查询、复制前款规定的相关原始资料,并依法实施监督;业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当及时作出书面说明。

第四十二条

业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日前,召开业主大会会议讨论决定物业服务企业聘用事宜。业主大会决定续聘的,应当由业主委员会与物业服务企业重新签订物业服务合同;业主大会决定不续聘的,应当及时告知物业服务企业。

业主有权拒绝未经依法选聘、未签订物业服务合同或者物业服务合同已经终止的物业服务企业收取物业服务费。

第四十三条

原物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业项目,但与业主委员会另有约定的除外。

原物业服务企业退出时,应当在业主委员会监督下,与新的物业服务企业办妥管理交接手续并移交下列资料和财物:

(一)物业承接查验资料;

(二)物业服务期间形成的物业及设施设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案;

(三)物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备;

(四)预收、代收的有关费用及相关账册、票据;

(五)法律、法规规定和物业服务合同约定应当移交的其他资料和财物。

原物业服务企业退出时,业主大会尚未选聘新的物业服务企业的,前款规定的资料和财物由业主委员会或者其他代管单位接收,业主大会选聘新的物业服务企业后,业主委员会或者代管单位应当移交给新的物业服务企业。

原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间,应当维持正常的物业管理秩序,但物业服务合同另有约定的除外。

第四十四条

县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府应当加强对物业管理交接工作的指导、协调和监督。

合同期满未被续聘或者合同解除的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期撤出,公安机关应当予以协助。

第四十五条

物业服务企业退出物业项目时,业主大会尚未选聘新物业服务企业的,业主委员会可以申请街道办事处或者乡镇人民政府进行应急管理。街道办事处或者乡镇人民政府应当指导、督促居(村)民委员会组织不超过一年的基本保洁、秩序维护等服务,费用由全体业主共同承担。

第四十六条

省人民政府住房城乡建设行政主管部门应当组织建立全省统一的物业服务行业信用信息平台,记录物业服务企业的信用信息并通过本部门网站向社会公布。

设区的市、自治州、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,及时将物业服务企业的有关信息纳入统一的物业服务行业信用信息平台。业主有权对本物业管理区域物业服务企业的信息依法进行监督。

第四十七条

业主、业主大会、业主委员会、建设单位、物业服务企业、房地产行政主管部门可以委托第三方评估监理机构对物业服务质量和费用、物业共用部位和共用设施设备管理状况等进行评估监理。

物业服务评估监理机构从事物业服务评估监理活动,应当遵循独立、客观、公正的原则。

第五章 物业的使用与维护

第四十八条

业主、物业使用人应当遵守临时管理规约或者管理规约和业主大会决定,不得损害公共利益和他人合法权益。

业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施,应当遵守临时管理规约或者管理规约,保持物业的安全、整洁、美观。

物业出租人应当在租赁合同签订后及时将承租人及其联系方式、租赁期限、物业服务费交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

第四十九条

物业管理区域内禁止下列行为:

(一)擅自将住宅改变为经营性用房或者以其他形式擅自改变物业规划用途;

(二)擅自改变房屋外观或者违法搭建建筑物、构筑物;

(三)擅自变动房屋、人民防空工程承重结构、主体结构;

(四)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层卧室、客厅、餐厅、书房、厨房之上;

(五)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(六)违反规定存放易燃、易爆、剧毒或者放射性物质,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

(七)违反规定停放车辆、不在规定区域给电动车辆充电;

(八)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道等影响车辆、行人正常通行的行为;

(九)违反规定饲养动物;

(十)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

(十一)违反规定摆摊设点、占道经营;

(十二)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

发生前款所列行为,业主委员会、物业服务企业应当制止;制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门处理。业主有权劝阻、制止和举报。

第五十条

县级人民政府城乡规划、城市管理、住房城乡建设、公安、价格、环境保护、卫生计生、园林等部门应当依照职责分工,加强物业管理区域内房屋使用、治安秩序、消防、物业服务收费、环境卫生、园林绿化等方面的监督管理,并在物业管理区域内显著位置公布联系方式。

前款规定的部门接到业主委员会、物业服务企业或者业主的投诉举报,应当及时进行调查、处理,并将调查、处理结果告知投诉举报人。

第五十一条

业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当告知房屋装饰装修的注意事项和禁止的行为。

物业服务企业应当加强房屋装饰装修现场巡查,发现违反规定的应当立即制止;制止无效的,及时报告业主委员会和有关行政主管部门。

第五十二条

利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有。

业主大会成立前,前期物业服务企业或者其他第三方征得专有部占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主书面同意,依法占用业主共有的道路或者其他场地设置机动车停车位以及利用其他共用部位、共用设施设备进行经营活动的,应当将经营收益单独列账,用于抵扣业主应当交纳的物业服务费,并于每年三月底前在物业管理区域内显著位置公示上一年度经营收益详细收支情况;业主有权查询、复制相关原始资料并依法实施监督,物业服务企业或者其他第三方应当予以配合。

业主大会成立后,依法利用共用部位、共用设施设备进行经营取得的收益,应当用于抵扣业主应当交纳的物业服务费、补充专项维修资金、列支业主委员会工作经费和业主委员会委员、业主监督委员会委员、监督员工作津贴等,具体比例由业主大会决定。业主可以依照第二十条第三款规定进行监督。

第五十三条

同一物业管理区域内,有两户以上业主的住宅物业和非住宅物业,业主应当交存专项维修资金。业主交存的专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。

首期专项维修资金,由物业买受人在办理商品房预售合同备案前存入专项维修资金专户。房屋竣工后尚未售出和建设单位自留的物业,由建设单位在竣工验收备案前存入专项维修资金专户。

业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,应当及时续交。

第五十四条

专项维修资金划转业主大会管理的,业主大会应当依照有关法律、法规和国家、省的有关规定筹集和使用专项维修资金。

常规、可预见的小额维修,可以采取业主大会一次投票集中表决多个维修项目的方式安排专项维修资金的使用。数额较大且非紧急的维修项目,应当采取业主大会一次投票表决一个维修项目的方式决定专项维修资金的使用。发生危及或者可能危及人身财产安全的紧急情况,需要立即维修的,可以由业主委员会安排先维修,事后报告业主大会和向全体业主公示。

第五十五条

业主大会可以在管理规约和议事规则中约定对专项维修资金使用采取异议方式投票表决。

采取异议方式投票表决的,业主大会应当在表决期限届满后将初步表决结果在物业管理区域内显著位置予以公示,并规定不少于十五日的催告期。未提出反对意见的业主在催告期内提出反对意见的,计入反对票总数;最终表决结果以催告期届满时的票数为准。

异议方式投票表决的全部资料应当保存三年以上,业主可以查询、复制相关原始资料,并依法实施监督。

第五十六条

在保证专项维修资金正常使用的前提下,可以将专项维修资金用于购买国债。

利用专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债。

利用业主交存的专项维修资金购买国债,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。

利用专项维修资金购买国债的增值收益应当转入专项维修资金。

第五十七条

经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,可以利用专项维修资金及其增值收益购买物业共用部位、共用设施设备质量保险。

第五十八条

设区的市、自治州、县(市、区)人民政府应当采取措施,加强对老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设。

第六章 法律责任

第五十九条

违反本条例规定的行为,法律、法规规定处罚的,从其规定。

第六十条

违反本条例规定,物业服务企业、业主委员会及其成员、业主监督委员会委员或者监督员侵害业主利益的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六十一条

县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及其工作人员在物业管理工作中不依法履行监督管理职责的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第六十二条

业主专有部分面积和建筑物总面积按照下列方法认定:

(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

第六十三条

业主人数和总人数按照下列方法认定:

(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分计一人,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

(二)总人数,按照前项的统计总和计算。

业主可以委托一名物业使用人在一定时限内行使全部或者部分业主权利,但业主委员会委员被选举权除外;接受委托的物业使用人应当出具本人和业主的身份证复印件及委托书。

第六十四条

本条例下列用语的含义是:

(一)物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

(二)共用部位,是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等;

(三)共用设施设备,是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等;

(四)最终用户,是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

第六十五条

本条例自 年 月 日起施行。

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